🏷 49% 💰 1,252,554,000원 ✅ 인수 0원 ⚠️ 1건 분묘기지권 성립여지
대구지방법원 2025타경416. 경주시 건천읍 화천리 496-11의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정요항표상 기호1은 근린생활시설(애견카페), 기호1-1은 창고로 이용 중입니다. 토지는 자연녹지지역이고, 감정평가상 주변은 전원주택·농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 임야지대입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.02.29 설정된 동밀양농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 그 이후 경주시장 압류, 동밀양농업협동조합의 임의경매개시결정, 경북 신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 장세동의 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경416 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 화천리 496-11 주1동 · 경상북도 경주시 건천읍 내외로 3046-115 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(애견카페) · 창고 |
| 소유자 | 김군주 · 단독소유 |
| 토지 | 4,659㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 2,556,232,500원 / 1,252,554,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동밀양농업협동조합 / 2,058,886,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2024.02.29 동밀양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경주시장 압류, 경매개시결정, 경북 신용보증재단 가압류, 장세동의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 등기채권 자체가 매수인에게 금액으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 2,556,232,500원, 현재 최저매각가는 1,252,554,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 876,787,800원, 4회 유찰 시 613,751,460원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·창고와 4,659㎡ 토지가 결합된 일괄매각 물건이므로 실제 시장가치는 건물 이용상태, 토지 활용성, 접근성, 분묘 관련 제약을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,252,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,925,540원 |
| 2. 근저당 · 동밀양농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,237,628,460원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,430,000,000원 중 예상배당은 1,237,628,460원이며, 미배당액은 1,192,371,540원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. KTX 경주역 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 전원주택·농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 임야지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로와 거리 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호1은 철근콘크리트구조 철골구조지붕 2층 근린생활시설로 애견카페 이용 중이며, 기호1-1은 단층 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기호1 건물에는 위생설비·급배수설비·화재발신기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 4,659㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하며 공시지가는 152,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 확인. 목록3이 법면 및 묘지로 이용 중이고 분묘기지권 성립 여지가 있으므로 현장 분묘 위치·점유관계와 관련 권리를 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록 등 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 만큼 각 목록의 위치·경계·실제 이용상태를 서로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 유사 근린생활시설·토지의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,192,371,540원이며, 추가 유찰 시 1,564,380,078원·1,824,786,055원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 토지의 실제 권리와 쓰임새
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2024.02.29 동밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며, 배당 계산상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 보면 안 됩니다.
목록3에는 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있고 임대관계도 미상입니다. 또한 근린생활시설(애견카페)·창고와 4,659㎡ 토지를 한꺼번에 취득하는 구조라, 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 1,252,554,000원이 시장가 대비 저렴한지 확인되지 않습니다. 등기채권은 정리되지만, 현장 권리와 가격 검증은 아직 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
