청주지방법원 2025타경52190. 청주시 서원구 개신동 라임스토리 2층 209호, 전용 23.8㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양승아이며, 2013년 2월 14일 거래가 63,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 36,000,000원이 말소기준입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 박병권은 전체를 점유하고 2015년 9월 17일 전입했습니다. 전입일이 말소기준인 2013년 2월 14일보다 늦어 대항력은 없고, 배당요구는 2026년 1월 19일 접수했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

현재 권리분석의 기준은 2013.02.14 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2012년 푸른새마을금고 근저당은 2013년 2월 14일 해지로 이미 말소됐고, 2021년 충북신용보증재단 가압류는 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2024년 충북신용보증재단 강제경매는 2024년 11월 27일 취하돼 관련 경매개시등기도 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 박병권의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 대항력에 기한 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선

라임스토리 동일·유사면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 41,958,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 42,250,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세는 과거보다 1.0% 상승입니다.

현재 최저가 25,480,000원은 최근 12개월 평균 42,250,000원의 60.3%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 60,000,000원이지만 같은 달 2층 24.12㎡가 35,000,000원, 4층 23.18㎡가 37,000,000원에 거래돼 편차가 큽니다. 따라서 60,000,000원 한 건만 기준으로 보기보다 최근 12개월 평균과 다수 거래 구간을 함께 보는 편이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,480,000원 가정)

채권 총액 41,953,337원 중 예상 배당은 24,621,360원, 미배당은 17,331,977원입니다. 배당 부족은 채권자 측 문제이고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인 보증금이 인수돼 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 제공된 시나리오 기준으로는 매각가 자체가 실질취득의 중심이 되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 209호입니다.
• 입지. 개신초등학교 남서측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 본건 서측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며, 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
• 건물. 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 라임스토리는 56세대이며 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 35,000,000원부터 65,000,000원까지 벌어져 개별 호수별 가격 편차를 반드시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 박병권의 전입은 말소기준 이후로 대항력이 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 25,480,000원은 최근12개월 평균 42,250,000원보다 낮지만, 같은 시기 거래가 35,000,000원·37,000,000원·60,000,000원으로 넓게 분포합니다.
• 2층 개별가치 확인. 2026년 8월 2층 24.12㎡ 거래가 35,000,000원이므로 층·면적·내부상태를 감안한 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.
• 명도. 임차인이 확인된 물건이므로 낙찰 뒤 점유 이전과 인도 절차를 예상해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 17,331,977원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 매수인 승계는 별개입니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 낙찰 후 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “2회 유찰 뒤에는 권리보다 가격 검증이 승부처”

이 사건은 권리구조가 비교적 명료합니다. 말소기준은 2013년 신한은행 근저당이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2015년이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수 예상도 0원입니다. 동시에 현재 최저가 25,480,000원은 최근 12개월 평균 42,250,000원의 60.3%까지 내려왔습니다.

다만 라임스토리 실거래가 35,000,000원부터 65,000,000원까지 크게 벌어지는 만큼 “감정가 대비 싸다”보다 “해당 호수의 실제 가치 대비 얼마에 살 것인가”가 중요합니다. 권리 측면은 합격에 가깝고, 가격도 최근 시세보다 낮습니다. 최종 판단은 2층 209호의 내부상태와 명도·관리비·세금 비용을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 단계에 달려 있습니다.