청주지방법원 2025타경52190. 개신동 라임스토리 2층 209호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 감정가는 52,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 36,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 양승아이며, 2013.02.14 거래가액 63,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 36,000,000원이 현 경매의 말소기준권리이고, 이후 충북신용보증재단 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 복잡하지 않습니다. 실제 임차인은 박병권 1명으로 조사되어 있으나, 전입일이 2015.09.17로 말소기준일 2013.02.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.19 접수됐고 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인 수는 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 708 2층209호 · 복대로17번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 23.8㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 2층 |
| 단지 | 라임스토리 · 56세대 · 2012.09.07 준공 |
| 소유자 | 양승아 · 2013.02.14 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 24,058,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
현재 기준이 되는 권리는 2013.02.14 신한은행 근저당권입니다. 2021.09.27 충북신용보증재단의 5,953,337원 가압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2024.08.13 충북신용보증재단의 강제경매개시결정은 2024.11.28 이미 말소됐고, 2025.12.30 유에이치제십일차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 현재 경매를 진행시키고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병권 | 전체 | 2015.09.17 | 3,500 | 2026.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 최근 시세와 거의 같다
라임스토리 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 40,041,666원이지만, 2025.05의 65,000,000원 거래처럼 높은 과거 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 36,333,333원, 최신 거래 지표 37,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -12.0%를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.18㎡ | 4 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 24.12㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 23.18㎡ | 5 | 37,000,000원 |
| 2025.08 | 23.18㎡ | 2 | 36,500,000원 |
| 2025.07 | 23.18㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2025.05 | 23.8㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 23.18㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2025.02 | 23.18㎡ | 6 | 37,000,000원 |
| 2024.11 | 23.8㎡ | 5 | 37,000,000원 |
| 2024.09 | 23.18㎡ | 7 | 44,000,000원 |
| 2024.09 | 23.18㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2024.07 | 24.12㎡ | 4 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.8㎡ | 3건 | 36,333,333원 |
현재 최저매각가 36,400,000원은 최근 12개월 평균 36,333,333원의 100.2%입니다. 즉 감정가 52,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 취득가격 기준으로는 최근 평균보다 오히려 약간 높습니다. 최신 거래 지표 37,000,000원보다는 낮지만 차이는 크지 않고, 같은 2026.08 거래에는 35,000,000원 사례도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 35,344,800원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 5,953,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 41,953,337원 중 35,344,800원이 배당되고, 미배당액은 6,608,537원입니다. 다만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 6,608,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 17,331,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 24,838,385원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택과 근린생활시설 등이 소재해 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 2층 209호로, 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 라임스토리는 56세대이며 2012.09.07 준공됐습니다. 유사 면적 실거래 12건은 확인되지만 최근 가격 추세가 -12.0%이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 36,400,000원은 최근 12개월 평균 36,333,333원의 100.2%입니다. 감정가 52,000,000원 대비 할인폭보다 최근 거래가를 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -12.0%입니다. 과거 65,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 40,041,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 현황 재확인. 박병권은 2015.09.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 2026.01.19 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 순위는 입찰 전 관련 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 준비. 조사된 점유자는 박병권 1명입니다. 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비 등 실제 취득 부대비용도 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인은 됐지만, 가격 할인은 아직 뚜렷하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.02.14 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 박병권의 전입은 2015.09.17로 뒤입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 36,400,000원까지 내려왔어도, 최근 12개월 실거래 평균은 36,333,333원이고 최저가는 그 100.2%입니다. 최신 거래 지표는 37,000,000원이며 같은 2026.08에는 35,000,000원 거래도 있습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -12.0%라는 점까지 보면, 현재 회차를 “시세보다 싸게 살 수 있는 구간”으로 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 보수적으로 접근입니다.
