청주지방법원 2025타경52204. 충북 청주시 청원구 내덕동 381-5 소재의 연립/다세대 유형 주택입니다. 감정평가 내용상 본건은 1층 2가구, 2층 1가구로 이용되는 2층 주택이며, 사용승인일은 1991.07.05입니다. 이번 경매의 핵심은 건물 전체나 토지 전체가 아니라 제트더블유주식회사가 보유한 4분의 1 지분이 매각 대상이라는 점입니다.
매각물건명세서에는 건물만 매각, 제시외 건물 포함, 지분매각이라고 기재되어 있고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 낙찰가 495만원만으로 취득 비용을 판단해서는 안 됩니다. 공유관계, 토지 사용관계, 임차인 보증금과 점유의 실체까지 확인해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내덕동 381-5 도로명주소: 충청북도 청주시 청원구 공항로 48-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 2층 주택 · 3가구 이용(1층 2가구, 2층 1가구) |
| 건물 구조 / 사용승인 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1991.07.05 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 제트더블유주식회사 보유 1/4 지분 |
| 현재 공유자 | 박서희·반보라·반보미·제트더블유주식회사 각 4분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 14,431,050원 / 4,950,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 계약두배주식회사 / 10,070,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 기존 말소권리보다 현재 지분과 임차인 확인이 중요하다
등기부상 과거 근저당권과 전세권, 공유자 지분에 설정됐던 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이것만으로 이번 경매의 권리위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 진행 중인 사건은 제트더블유주식회사 지분에 대한 강제경매이며, 낙찰자가 취득하는 범위도 해당 지분으로 제한됩니다.
임차인 조사상 기재 인원은 1명(반보라)입니다. 전입일은 2020.08.18로 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하거나, 반대로 인수위험이 없다고 단정할 수 없습니다. 임대차가 실제로 존재하고 대항요건을 갖췄는지, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 반보라 | 전입 2020.08.18 확정일자 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 판단 불가 | 인수액 미확정 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 적용 여부를 확정할 수 없습니다. 임차인 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 경우, 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 배당 계산상 인수액이 0원으로 산정되어 있더라도 이를 실제 인수위험이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
② 가격·환금성 — 감정가 대비 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가 4,950,000원은 감정가 14,431,050원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 경매 대상 평가액과 최저가의 비율일 뿐, 일반적인 주택 전체의 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 대상은 1/4 지분이고 건물만 매각되므로, 건물 전체나 토지까지 취득하는 경우와 같은 기준으로 가격을 비교할 수 없습니다.
더욱이 실제 임대차와 보증금, 법정지상권 성립 여부, 토지 사용관계가 확정되지 않았습니다. 이들 위험을 반영한 실질취득액을 계산할 수 없는 상황에서 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 평가하는 것은 부적절합니다. 현재 가격의 핵심은 저가 매수 여부가 아니라, 취득 범위와 추가 부담을 얼마나 명확하게 확정할 수 있느냐입니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 4,950,000원 | 4,460,900원 | 5,609,600원 |
| 4회 유찰 시 | 3,465,000원 | 3,002,630원 | 7,067,870원 |
| 5회 유찰 시 | 2,425,500원 | 1,981,841원 | 8,088,659원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 489,100원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 계약두배주식회사 | 10,070,500원 | 4,460,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 잔액 | 10,070,500원 | 5,609,600원 |
최저가 가정상 집행비용 489,100원과 신청채권자 배당 4,460,900원이 매각대금 4,950,000원을 소진합니다. 신청채권자 청구액 중 5,609,600원은 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 확인해야 하며, 임차보증금이 미상인 현재 상황에서는 이 배당표만으로 매수인 인수위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
④ 토지·건물 관계와 환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 매각 범위. 건물만 매각하며 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지까지 함께 취득하는 물건으로 판단하지 말고, 매각 대상 건물의 범위와 제시외 건물의 포함 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지와 건물의 권리관계 및 대지 사용관계를 확인하기 전에는 낙찰 후 사용 가능성과 추가 분쟁 위험을 확정할 수 없습니다.
- 토지 관련 참고. 토지면적은 176.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 377,900원/㎡입니다. 해당 토지 정보가 있다는 사실만으로 토지 소유권까지 매각되는 것은 아닙니다.
- 입지·도로. 지형은 평지, 지형형상은 세로장방, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 토지와 건물의 이용관계 및 접근 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 감정평가 내용상 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 일반건축물대장상 등록 도면이 없어 현장 실측이 개략적으로 이루어진 점도 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 규제·건축물 사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역이 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 적용 범위는 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 환금성. 1/4 공유지분만 취득하는 구조라 단독 소유 부동산과 매각 방식이 다릅니다. 공유관계 정리와 사용·점유 문제가 남을 수 있으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 향후 매각이 쉽다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 제트더블유주식회사의 1/4 지분만 매각되는지 등기부와 매각물건명세서를 대조하고, 감정가가 해당 경매 대상 평가액이라는 점을 확인하세요.
- 건물만 매각 조건 확인. 토지 소유권이 포함되는 것으로 오인하지 마세요. 건물의 범위, 제시외 건물 포함 여부, 토지 사용관계를 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물의 소유관계와 권리 변동, 대지 사용관계를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 반보라의 임대차 실체 확인. 전입일은 2020.08.18이나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항요건을 확인하세요. 공유자와 임차인으로 같은 이름이 기재되었다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 산정. 최저가에 임차보증금 인수 가능성 및 권리관계 정리에 필요한 부담을 반영해야 합니다. 보증금이 확정되기 전에는 실제 취득비용이나 적정 입찰가를 계산할 수 없습니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 매각기일부터 행사할 수 없다는 조건도 확인하세요.
- 유찰 횟수와 환금성. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 지분매각, 건물만 매각, 법정지상권 및 임차인 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 가격만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 공부를 서로 대조하고, 점유와 건물 범위를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득 비용”
이 물건의 최저매각가는 4,950,000원으로 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 그러나 매각 대상은 제트더블유주식회사의 1/4 지분이고, 건물만 매각되며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 임차인으로 기재된 반보라는 공유자와 동일인이며 보증금과 확정일자가 미상이라 인수위험을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체가 투자 메리트가 되는 유형이 아닙니다. 지분의 실제 취득 범위, 토지 사용관계, 임차인의 권리와 보증금부터 확정해야 합니다. 3회 유찰과 공유자 우선매수권까지 고려하면 환금성에도 신중해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격만 보고 입찰하기보다 권리·점유·토지 관계를 먼저 확인해야 하는 고위험 지분 경매입니다.
