청주지방법원 2025타경52204. 충청북도 청주시 청원구 내덕동 381-5, 공항로 48-2 소재 건물에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 주택 3가구로, 1층 주택 2가구와 2층 주택 1가구로 이용 중입니다. 현재 공유자는 박서희·반보라·반보미·제트더블유주식회사이고 각 지분은 4분의 1입니다. 이번 강제경매개시결정은 제트더블유주식회사 지분을 대상으로 등기됐습니다.

등기부만 보면 오래된 근저당권과 전세권은 모두 이미 말소돼 있습니다. 그러나 현재 경매가 깨끗한 ‘전체 소유권 매각’은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 건물만 매각, 지분매각, 법정지상권 성립 여부 불분명이 함께 기재돼 있습니다. 이 세 문구는 가격보다 먼저 확인해야 할 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 옛 권리는 지워졌지만 현재 경매구조가 복잡하다

과거 성심신용협동조합 근저당권 2건과 박성호 전세권, 반보라 지분에 설정됐던 주식회사지트론대부 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 반보영 지분에 관한 2021년 강제경매 역시 2022년 매각 후 관련 경매개시결정이 말소됐고, 반보라 지분에 대한 2025년 강제경매는 2025.07.31 취하돼 2025.08.01 말소됐습니다.

현재 데이터상 말소기준은 2026.01.09 갑구 15번, 제트더블유주식회사 지분에 대한 계약두배주식회사의 강제경매개시결정입니다. 다만 이번 사건은 그보다 단순한 ‘후순위 권리 소멸 여부’만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 건물만·지분매각과 점유관계가 실제 취득가치와 명도·사용 가능성을 좌우합니다.

② 점유자 분석 — 반보라는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다

배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인된 보증금이 반영되지 않은 계산 결과입니다. 실제 점유관계와 임대차 보증금이 확인되기 전에는 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다.

③ 매각구조 — 할인율보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다

④ 가격 판단 — 최저가 10,102,000원만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 10,102,000원입니다. 2회 유찰 시 7,071,400원, 3회 유찰 시 4,949,980원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제공돼 있지 않고, 더 근본적으로 건물만·지분매각과 법정지상권 불확실성, 점유자 보증금 미상이라는 변수가 있습니다.

따라서 “감정가 대비 70%이므로 저렴하다”는 결론은 금지해야 합니다. 현재 최저가는 매각대상 권리와 사용 가능성, 점유관계가 확인된 뒤에야 의미 있는 가격이 됩니다. 특히 보증금이 확인돼 매수인 승계분이 발생하면 실제 취득부담은 최저가보다 커질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,102,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 581,836원을 제외한 9,520,164원이 신청채권자에게 배당돼 청구액 10,070,500원 중 550,336원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 반보라의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 감정요항·토지 현황 메모

• 이용상태. 본건은 주택 3가구로 이용 중이며 1층에 주택 2가구, 2층에 주택 1가구가 있습니다.
• 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1991.07.05입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도면 확인. 일반건축물대장상 등록된 도면이 없어 현장조사 때 개략적으로 실측됐으므로 경매 진행과 응찰 시 참고가 필요합니다.
• 소재 토지 현황. 토지면적 176㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 377,900원/㎡입니다. 다만 이번 사건은 건물만 매각이므로 이 토지 현황을 매각 대상에 포함된 것으로 해석하면 안 됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 제트더블유주식회사 지분 강제경매이며, 매각물건명세서상 건물만·지분매각입니다. 정확한 매각지분과 매각목록을 원문으로 대조해야 합니다.
• 법정지상권 확인. 성립 여부가 불분명하므로 토지 등기와 건물 소유관계, 토지사용권의 근거를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 반보라 점유관계 확인. 2020.08.18 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이고 공유자와 동일인입니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 믿지 말고, 점유자의 보증금이 확인되는 즉시 실질취득부담을 다시 계산해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성을 감안해 낙찰 가능성과 입찰 전략을 판단해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있으므로 감정평가와 현황을 함께 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가 10,102,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 권리·사용 가능성과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 매각구조가 먼저”

이 사건은 감정가 14,431,050원에서 1회 유찰돼 10,102,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자의 하락만 보면 핵심을 놓칩니다. 건물만 매각, 4분의 1 지분 구조, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공유자 우선매수권이 한꺼번에 존재합니다. 또 공유자인 반보라는 말소기준보다 앞선 2020.08.18 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·인수금액 미상으로 남습니다.

따라서 이 물건은 ‘유찰돼 싸진 주택’이 아니라, 취득하는 권리의 범위와 사용 가능성부터 확정해야 하는 고난도 지분경매에 가깝습니다. 현재 최저가에 가격 가점을 주기보다, 건물·토지 관계와 점유자의 실제 임대차관계를 확인한 뒤 실질취득부담을 다시 산정하는 것이 우선입니다.