대구지방법원 2025타경1316. 대구 수성구 지산동 동서무학아파트 101동 22층 2205호, 동일 면적 실거래 비교 기준 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양병문이고, 2017.10.25. 공유자 전원 지분을 거래가액 250,000,000원에 이전받았습니다. 이후 2018.11.21. 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2018.12.31. 같은 신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 한 건 더 설정됐고, 2025.12.10. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1316 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 359-1 동서무학아파트 101동 22층 2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.92㎡ · 지상 26층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 양병문 · 2017.10.25. 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 213,463,919원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.11.21. 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 등기부상 과거 농업협동조합중앙회 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 의미 있는 후순위 권리는 2018.12.31. 신한은행 근저당과 2025.12.10. 임의경매개시결정입니다. 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 -5.0%
동서무학 동일 면적 84.92㎡ 실거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 205,958,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래를 함께 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 200,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 19 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2025.01 | 84.92㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 2024.10 | 84.92㎡ | 4 | 222,500,000원 |
| 2024.06 | 84.92㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2024.06 | 84.92㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2024.06 | 84.92㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 6건 | 200,666,666원 |
현재 최저매각가 149,100,000원은 최근 12개월 평균 200,666,666원의 74.3%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 배당 시나리오상 149,100,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 26,212,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,100,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 합계 240,000,000원 중 146,212,600원이 배당되고, 미배당은 93,787,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,887,400원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 지봉초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·노선상가 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 26층 건물 내 22층 2205호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동서무학은 281세대이며 사용승인 관련 비교자료의 준공일은 1994.10.24.입니다.
- 가격 흐름. 동일 면적 실거래 전체 범위는 190,000,000원에서 222,500,000원이고 최근 거래 추세는 -5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 전입관계를 입찰 전에 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 205,958,333원보다 최근 12개월 평균 200,666,666원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -5.0%이므로 과거 고가 거래만 보고 상한가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 신한은행 근저당에 93,787,400원의 미배당이 생겨도 배당 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 비교. 현재 149,100,000원, 2회 유찰 시 104,370,000원, 3회 유찰 시 73,059,000원의 시나리오를 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.12.입니다. 매각기일 2026.08.13. 전 최신 권리·점유 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰로 시세 아래
이 물건의 핵심은 등기상 인수 0원과 1회 유찰 후의 가격 차이입니다. 말소기준은 2018.11.21. 신한은행 근저당이고, 이후의 신한은행 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 최저매각가는 149,100,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 200,666,666원의 74.3%입니다.
다만 시장 흐름은 무조건적인 낙관 구간이 아닙니다. 최근 거래 추세가 -5.0%이고, 최신 2026.06. 거래에서도 190,000,000원과 210,000,000원이 함께 확인됩니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 단순하고 현재가는 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 결정할 물건”입니다.
