청주지방법원 2026타경2. 오창읍 가곡리 279-2 토지와 공장 등으로 이용되는 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 726,610,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 508,627,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김인회이고, 말소기준은 2023.02.21. 설정된 서남신용협동조합 근저당권 636,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.31. 엘씨대부주식회사로 이전됐고, 경매개시는 2026.01.15. 등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 청주시 압류, 김태윤 근저당권, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차·점유관계에서 결론이 달라집니다. 이준봉의 전입일은 2007.03.30.으로 말소기준보다 훨씬 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “인수 0원”으로 처리하면 안 되며, 대항력 가능·보증금 및 매수인 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-2 |
| 등기부 표시 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-1, 279-2 · 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡2길 51-51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 등 · 화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,821㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김인회 |
| 감정가 / 최저가 | 726,610,200원 / 508,627,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 654,617,401원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.21.
현재 권리분석의 기준점은 을구 11번 서남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며 토지 가곡리 279-2와 공동담보입니다. 이후 2024.10.14.·2025.03.19. 청주시 압류, 2025.07.25. 김태윤 근저당권 30,000,000원, 2026.01.15. 경매개시결정, 2026.03.27. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 전체 및 제시외 1번 | 2023.10.16 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준봉 | 확인 필요 | 2007.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김태윤은 2023.10.16. 전입으로 말소기준일인 2023.02.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.04.17. 접수돼 있습니다. 다만 김태윤은 등기부상 후순위 근저당권자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차 여부를 확인할 필요가 있습니다.
이준봉은 2007.03.30. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다. 이 물건의 실제 취득원가를 좌우할 수 있는 가장 중요한 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,486,270원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서남신용협동조합 | 636,000,000원 | 501,140,730원 |
| 을구 13번 근저당권 · 김태윤 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 666,000,000원, 예상 배당은 501,140,730원, 미배당은 164,859,270원입니다. 서남신용협동조합 근저당권만으로도 매각대금이 소진되고 김태윤의 후순위 근저당권에는 예상 배당이 없습니다. 또한 국세·지방세 압류가 있었던 만큼 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감될 수 있습니다.
④ 토지·건물 — 가격보다 먼저 확인할 경계 문제
- 일괄매각. 제시 외 건물이 포함됩니다.
- 건물 일부의 타인 토지 소재. 본건 건물 일부가 매각 대상이 아닌 인근 가곡리 279-1 토지 위에 소재합니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 토지는 공부상 공장용지이나 현황 일부는 도로 등으로 이용됩니다.
- 토지 규모. 1,821㎡, 공업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 공시지가. 110,300원/㎡입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가곡1리마을회관 북서측 인근으로 농경지·주택·공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장은 철골구조 패널지붕 2층, 화장실은 경량철골구조 패널지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 가격 시나리오 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 508,627,000원 | 164,859,270원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 356,038,900원 | 315,745,645원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 249,227,229원 | 421,061,952원 | 0원* |
* 제시된 시나리오 계산값입니다. 선순위 전입 이준봉의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 508,627,000원이 감정가 726,610,200원보다 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 토지와 공장 등이 결합된 형태이고, 일부 도로 이용 및 타인 토지 위 건물이라는 개별성이 있어 단순 감정가 할인율보다 현장·권리 실사가 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이준봉 점유원인. 2007.03.30. 전입의 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 현재 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 인수액 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 배당 가능액과 미배당 보증금을 기준으로 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 김태윤 관계 확인. 임차 신고인과 후순위 근저당권자의 이름이 같으므로 실제 임대차관계와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 279-1 경계 확인. 건물 일부가 매각 대상 아닌 가곡리 279-1에 소재하므로 지적도·현황측량·사용권원을 확인하세요.
- 도로 이용 부분. 공부상 공장용지 중 현황 도로 등으로 이용되는 면적과 이용관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 70% 가격보다 ‘미상 인수·경계’를 먼저 해소해야 한다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 508,627,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전인 2007.03.30. 전입자 이준봉의 보증금이 확인되지 않았고, 건물 일부는 매각 대상이 아닌 가곡리 279-1 토지 위에 소재합니다. 게다가 공장용지 일부는 현황 도로 등으로 사용됩니다.
말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 토지·건물 경계를 확인하기 전에는 매수인의 실질취득원가조차 확정되지 않습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 현 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 가격보다 선행 실사 여부가 입찰 가능성을 결정하는 사건입니다.
