청주지방법원 2026타경2. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-2에 있는 공장 및 토지 경매입니다. 토지면적은 1,821㎡, 공부상 지목은 공장용지이며, 감정평가서상 건물은 철골구조 패널지붕의 2층 공장과 경량철골구조 단층 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 건물과 토지가 함께 매각되고 제시 외 건물도 포함되지만, 건물 일부가 매각 대상에 포함되지 않은 인근 가곡리 279-1 토지 위에 있다는 점이 일반적인 공장 경매와 다릅니다.
등기상 소유자는 김인회입니다. 2011년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2023년 서남신용협동조합 명의로 채권최고액 636,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2025년 엘씨대부주식회사로 이전됐으며, 2026년 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 문제는 이 근저당권보다 약 16년 먼저 전입한 이준봉의 존재입니다. 권리 소멸 여부만 보고 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-2 도로명주소: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡2길 51-51 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 토지 | 1,821㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 건물 | 철골구조 패널지붕 2층 공장 · 경량철골구조 단층 화장실 등 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
| 소유자 | 김인회 (2011.03.04 소유권이전 · 임의경매 매각) |
| 감정가 | 726,610,200원 |
| 최저매각가 | 249,227,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 엘씨대부주식회사 (양도 전 서남신용협동조합) |
| 청구금액 | 654,617,401원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.21 서남신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 점유자가 남는다
등기상 말소기준은 2023.02.21 설정된 을구 11번 서남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 공동담보에는 가곡리 279-2 토지가 포함됩니다. 이후 설정된 김태윤의 근저당권과 청주시 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.12.31 해당 근저당권이 엘씨대부주식회사로 이전되고, 세종부강신용협동조합을 채권자로 하는 384,000,000원의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이는 별개의 독립된 매수인 인수보증금으로 합산할 항목은 아니지만, 채권의 귀속과 배당관계를 검토할 때 확인해야 하는 사항입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 이준봉
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준봉 점유 부분 미확인 |
2007.03.30 | 미상 | 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김태윤 전체 및 제시외 1번 |
2023.10.16 | 3,000 기재 금액 · 단위 확인 필요 |
없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
임차관계는 현황조사 및 매각물건명세서 기재를 기준으로 정리했습니다. 보증금 3,000은 기재 수치 그대로 표시한 것으로 금액 단위 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 항목에 대해서는 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다.
실제 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금을 배당받지 못하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 경우 최저가만 낮아지는 것은 경제적인 할인으로 연결되지 않습니다.
이준봉의 임대차계약·점유 현황·보증금·배당요구 및 인수 여부 확인이 최우선입니다.동일인 여부와 실제 임대차관계, 채권·채무관계에 대한 확인이 필요합니다. 관계인 점유나 가장임차인 가능성이 제기되지만, 동일 성명만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임차인 자격과 근저당권자 지위는 구분하여 검토해야 합니다.
정리하면 실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 사람은 없습니다. 김태윤은 후순위 전입으로 대항력 인수가 없으나, 이준봉은 선순위 대항력에 따른 보증금 승계 가능성이 남아 있는 핵심 위험자입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 실질 할인율은 아니다
감정가 726,610,200원에서 3차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 249,227,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 단순히 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 공장과 토지가 함께 있는 물건은 개별 이용상태, 건물 현황, 인접 토지와의 권리관계 및 매수 수요에 따라 실제 가치가 달라집니다.
특히 이 물건은 선순위 임차보증금이 미상이고, 건물 일부가 매각 외 토지에 위치합니다. 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 볼 수 없고, 현 시점에서 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 249,227,000원 | 34.3% | 249,227,000원 + 인수 가능액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 174,458,900원 | 24.01% | 174,458,900원 + 인수 가능액 미상 |
| 5회 유찰 시 | 122,121,229원 | 16.81% | 122,121,229원 + 인수 가능액 미상 |
유찰 후 가격은 회차별 가정값입니다. 실제 최저매각가격과 매각 진행 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수 가능액은 선순위 임차관계가 확정되지 않아 산정하지 않았습니다.
예를 들어 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 잔액을 전부 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액이 증가하여 취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 역시 위험 해소를 의미하지 않습니다.
감정가 대비 큰 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.④ 예상배당표 (매각가 249,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,289,178원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 서남신용협동조합 엘씨대부주식회사로 권리이전 |
636,000,000원 | 244,937,822원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 김태윤 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 합계 | 666,000,000원 | 244,937,822원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 421,062,178원 |
집행비용 약 4,289,178원을 차감한 단순 근저당 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·이준봉의 보증금 및 배당관계는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권의 미배당액 421,062,178원은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 별도로 선순위 임차보증금의 미배당 승계 여부를 확인해야 합니다.
또한 2024년과 2025년에 청주시 압류가, 2026년에 국민건강보험공단 압류가 설정되어 있어 조세 및 공과금의 법정 우선순위도 확인해야 합니다. 당해세 등 우선 배당항목이 발생하면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 — 가격보다 경계 확인이 먼저
- 주위환경. 가곡1리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변에 농경지·주택·공장이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 철골구조 패널지붕 2층 공장과 경량철골구조 단층 화장실 등이 있으며, 급배수·전기 등 기본 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지 형태. 공장용지 1,821㎡, 부정형·완경사이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 차량 진입 및 실제 접도관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역에 해당합니다. 시설 증축이나 용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 공장용지 일부가 현황 도로 등으로 이용되고 있어, 해당 부분의 면적과 이용관계에 대한 실측 확인이 필요합니다.
- 인접 토지 문제. 건물 일부가 매각 대상이 아닌 가곡리 279-1 위에 존재합니다. 인접 토지 소유권·대지사용 권원·토지 경계를 확인하지 않은 상태에서는 안정적인 건물 이용을 전제로 가격을 산정하기 어렵습니다.
- 환금성. 공장 및 토지의 개별 이용상태, 임차관계, 도로 이용, 건물의 적법한 존치 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 유찰 폭만으로 환금성이 양호하다고 볼 수 없습니다.
따라서 입찰 전 건물의 실제 배치·대지사용 권원·경계 침범 범위·인접 토지의 소유자 및 이용관계를 확인해야 합니다. 건물이 인접 토지 위에 존재한다는 사실만으로 법적 권원이 없다고 단정할 수는 없지만, 이를 확인하지 못하면 향후 사용·개보수·매매 과정에서 위험이 발생할 수 있습니다.
공장 건물을 매각 후 그대로 이용할 수 있는지 검증하는 것이 핵심입니다.⑥ 입찰 체크리스트 — 확인 전 응찰 보류
- 이준봉 보증금 확인. 2007.03.30 전입자의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 최저가 249,227,000원만을 취득원가로 사용하지 말고, 선순위 임차인의 미배당 보증금과 기타 비용을 합산해야 합니다.
- 김태윤 관계 확인. 임차인 김태윤과 후순위 근저당권자 김태윤의 동일인 여부, 점유 사실, 보증금 금액 단위, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 가곡리 279-1 소유관계 확인. 인접 토지 등기부·지적도·건축물대장·현황측량 등을 통해 건물의 대지사용 권원과 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 매각 토지 중 도로 등으로 사용 중인 부분의 현황과 통행권, 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 제시 외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시 외 건물의 물리적 위치, 이용상태, 건축물 적법성 및 인도 가능성을 대조해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역의 제한이 예정된 공장 운영이나 시설 변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 조세·배당 검토. 청주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 당해세 여부, 근저당권 이전 및 질권설정 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 거래사례 확보. 인근 공장용지와 유사 건물의 최근 거래가격 및 사용 가능성을 비교한 뒤에만 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·토지 및 건물 관련 공부를 최신 상태로 대조해야 합니다.
다만 이 장점은 선순위 임차보증금 인수 가능성이나 인접 토지 사용 문제를 해소하지 못합니다. 후순위 권리의 소멸만으로 전체 물건을 안전형으로 평가해서는 안 됩니다.
권리: 이준봉의 선순위 대항력과 보증금 미상으로 인해 매수인 인수 위험이 남습니다.
물건: 건물 일부의 매각 외 토지 소재와 토지 일부의 도로 이용으로 대지사용 및 환금성 위험이 있습니다.
결론: 임차보증금과 인접 토지 사용관계가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 얼마에 취득하느냐”
청주 오창 가곡리 279-2 공장·토지는 감정가 726,610,200원에서 최저가 249,227,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 실질적으로 싸게 살 수 있다는 결론은 다릅니다.
선순위 전입자인 이준봉의 보증금이 확인되지 않았고, 공장 건물 일부는 매각 대상 외 가곡리 279-1 토지 위에 존재합니다. 이 두 문제는 낙찰 후 추가 금전 부담과 부동산 이용 가능성에 직접 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 추가로 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
게다가 공장·토지라는 용도 특성상 실수요와 환금성이 개별 조건에 크게 좌우되므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 투자 가치가 높다고 평가하기 어렵습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차인과 토지 이용 문제는 정리되지 않았습니다.
이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 미확정 권리와 이용관계를 확인해 실질취득비용을 확정할 수 있느냐입니다. 현재로서는 높은 위험을 반영한 보수적 접근과 입찰 보류가 적절합니다.
