대구지방법원 2025타경7795. 경상북도 청도군 금천면 임당리 1943-1 소재 공장용지와 건물 등을 대상으로 하는 경매입니다. 토지 현황은 공장용지 18,091㎡이며, 매각에는 제시외 건물과 기계기구도 포함됩니다. 감정가는 약 111.78억 원이지만 3회 유찰로 현재 최저매각가는 약 38.34억 원입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 토지·건축물·기계설비가 결합된 자산이므로 권리의 소멸 여부뿐 아니라 실제 인도받을 자산의 범위와 사용 가능 상태까지 확인해야 합니다.
말소기준권리는 1995.06.09. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기에는 기술보증기금의 근저당권 일부이전이 존재하고, 선순위 근저당권 일부의 실제 채권액을 확인할 수 없어 배당 순서와 금액은 현재 계산 결과만으로 확정할 수 없습니다. 특히 예정 배당액과 낙찰자의 권리 인수액은 서로 다른 문제라는 점에 주의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7795 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 금천면 임당리 1943-1 도로명주소: 경상북도 청도군 금천면 명포길 165-30 |
| 등기상 소재 | 경상북도 청도군 금천면 임당리 1943-1, 1943-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·건물·기계기구 관련 자산 |
| 토지면적 | 18,091㎡ |
| 토지현황 | 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 주식회사대동페루프 (종전 상호: 주식회사대동요업) |
| 감정가 | 11,177,765,650원 |
| 최저매각가 | 3,833,972,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 경매신청 채권자 | 유디앤제일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 8,719,577,627원 |
| 말소기준권리 | 1995.06.09. 주식회사대구은행 근저당권 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 일부 자산 제외 또는 소재불명 |
① 권리 흐름 — 1995년 근저당이 말소기준
등기상 말소기준은 1995년 대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 가압류와 별도 경매개시결정 중에는 이미 말소된 등기도 존재합니다.
특히 주목할 부분은 2018.08.31. 대구은행 근저당권의 2023.03.21. 일부이전입니다. 기술보증기금이 확정채권 일부 대위변제로 1,842,830,136원을 변제하고 근저당권 일부를 이전받은 내용이 등기되어 있습니다. 이는 임차보증금 승계가 아니라 담보채권에 관한 권리이전입니다. 배당 과정에서는 원래 근저당권자의 잔존채권과 이전받은 채권의 귀속관계를 구분해야 합니다. 동일 채권을 중복하여 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고된 실제 임차인 1명
신고된 실제 임차인은 박진철 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 박진철의 전입신고일은 2019.01.30.로, 1995.06.09. 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리 판정에서도 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진철 | 2019.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.27 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 사실과 접수일은 확인됩니다. 전입일만 기준으로 보면 말소기준권리 이전의 대항력을 주장하기 어려운 구조이지만, 보증금 미상이라는 이유로 임차관계 전체가 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유 부분, 사용 형태, 임대차계약서 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 3,833,972,000원으로 감정가 11,177,765,650원 대비 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과이지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 11,177,765,650원 | 100% |
| 현재 최저매각가 · 3회 유찰 | 3,833,972,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 시나리오 | 2,683,780,400원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 시나리오 | 1,878,646,280원 | 16.81% |
후속 회차의 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 후속 매각가격과 매각절차 진행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
이 물건은 토지와 건축물뿐 아니라 기계기구, 제시외 시설 및 일부 소재불명 자산이 결합되어 있습니다. 따라서 매수 목적에 따라 가치 판단도 달라집니다. 기존 공장 운영을 목적으로 한다면 설비의 가동 가능성과 시설 상태가 중요하고, 부지 활용을 목적으로 한다면 건축물 처리와 토지이용 규제를 확인해야 합니다. 어느 경우든 감정가와 최저가만으로 적정 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,833,972,000원 가정)
현재 회차의 매각가를 기준으로 한 배당 모형입니다. 집행비용을 우선 차감하고 근저당권자 등에게 배당한 뒤 남는 금액을 계산합니다. 다만 1995년 설정된 선순위 근저당권들의 실제 채권액이 미상이라는 중대한 제한이 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 40,739,720원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 (을구 1번) | 미상 | 0원* |
| 2. 근저당 · 대구은행 (을구 3번) | 미상 | 0원* |
| 3. 근저당 · 대구은행 (을구 4번) | 266,500,000원 | 266,500,000원 |
| 4. 근저당 · 대구은행 (을구 5번) | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 5. 근저당 · 대구은행 (을구 6번) | 4,800,000,000원 | 2,686,732,280원 |
| 6. 근저당 · 대구은행 (을구 7번) | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 태성전력 | 43,363,636원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국전력공사 | 45,643,010원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 원순곤 | 9,894,046원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 박태운 등 | 13,647,373원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 손기훈 | 2,306,631원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 권순하 | 2,851,063원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 손정해 | 2,255,601원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 배성희 | 2,176,575원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 이경식 등 | 22,505,884원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 윤헌식 | 1,581,139원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 상원에스앤씨 | 9,335,847원 | 0원 |
| 18. 근저당 · 이정민 | 400,000,000원 | 0원 |
| 19. 근저당 · 박명화 | 400,000,000원 | 0원 |
| 20. 근저당 · 김영덕 | 25,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
* 선순위 채권액 미상으로 계산에서 제외된 항목입니다. 표의 금액은 확정 배당액이 아닙니다. 채권최고액을 기준으로 한 모형이며, 실제 피담보채권액, 채권 일부이전, 국세·지방세, 임차인 최우선변제 여부 및 집행비용 확정에 따라 배당순서와 금액이 변경될 수 있습니다.
| 배당 분석 요약 | 금액 |
|---|---|
| 가정 매각대금 | 3,833,972,000원 |
| 추정 집행비용 | 40,739,720원 |
| 모형상 채권자 배당총액 | 3,793,232,280원 |
| 모형상 채권총액 | 7,967,060,805원 |
| 모형상 미배당 채권액 | 4,173,828,525원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
모형상 채권자에게 배당되는 금액은 3,793,232,280원이고, 미배당 채권액은 4,173,828,525원입니다. 다만 이는 산정에 포함된 채권총액을 기준으로 한 결과이며, 경매신청 채권자의 청구금액 8,719,577,627원이 모두 반영된 확정 배당표는 아닙니다.
채권자의 미배당액이 낙찰자의 인수액으로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 채권자가 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 구별해야 합니다. 본 모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 법정 우선권과 별도 부담은 원본 및 현장 조사를 통해 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 3,833,972,000원 | 3,793,232,280원 | 4,173,828,525원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 2,683,780,400원 | 2,654,542,596원 | 5,312,518,209원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 1,878,646,280원 | 1,857,459,817원 | 6,109,600,988원 | 0원 |
유찰에 따른 매각가격 하락은 채권자에게 돌아가는 배당액을 줄이고, 모형상 미배당 채권액을 확대합니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서는 후속 회차에도 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 채권자 손실과 매수인 부담을 별도로 계산한 결과입니다.
반대로 매각가격이 낮아져도 토지 및 시설을 활용할 수 없거나, 인도받는 설비의 상태가 예상과 다르다면 실제 취득의 경제성이 떨어질 수 있습니다. 시세를 확인하지 못한 상태에서 유찰 횟수만으로 적정 매수가를 정하기는 어렵습니다.
⑥ 토지·시설·환금성 메모
- 토지 용도. 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 18,091㎡이며, 계획관리지역에 포함됩니다. 공시지가는 51,700원/㎡입니다.
- 토지 형상. 지형은 평지, 형상은 가로장방으로 표시되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 진출입과 물류차량 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역과 취약방재시설지구에 저촉됩니다. 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지·하천구역 등과 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 향후 용도변경이나 개발을 검토한다면 규제 경계를 확인해야 합니다.
- 매각대상 건축물. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되지만, 일부 건축물의 멸실 사실도 기재되어 있습니다. 감정평가에 반영된 시설과 현재 존재하는 시설을 대조해야 합니다.
- 기계기구. 기계기구 포함 매각이나 일부 소재불명입니다. 제시외 계근대는 포함되고 이동이 용이한 컨테이너는 제외됩니다. 실제 인도받을 설비의 종류와 상태를 확인해야 합니다.
- 관정·수목. 소유자 미상의 수목과 토지에 소재하는 관정설비가 토지에 포함되어 평가되었습니다. 실제 사용 가능 여부와 관리관계는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공장용 토지와 특수 설비가 함께 있는 물건이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 거래·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 자산별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 확인. 1995.06.09. 대구은행 근저당권과 후순위 권리들의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 선순위 채권액 확인. 을구 1번·3번 근저당권의 실제 피담보채권액이 미상입니다. 배당표에 0원으로 표시된 것을 채무 소멸이나 배당 포기로 해석하지 마세요.
- 근저당권 일부이전 확인. 기술보증기금의 대위변제액 1,842,830,136원과 관련 근저당권 이전 내용을 확인하여 배당 모형에서 채권이 중복되지 않도록 하세요.
- 신고 임차인 확인. 박진철의 전입일은 2019.01.30.이고 배당요구일은 2025.05.27.입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 구역은 미확인 상태이므로 임대차 원본과 현황을 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 청도군·국민건강보험공단·국의 압류가 확인됩니다. 우선 배당채권 및 별도로 처리해야 할 부담이 있는지 확인하세요.
- 매각대상 목록 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서의 세부 목록으로 확인하세요.
- 멸실·소재불명 확인. 시동 수위실과 부7 화장실의 멸실, 일부 기계기구 소재불명, 컨테이너 제외 및 계근대 포함 조건을 실제 현장과 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 성장관리계획구역 포함, 가축사육제한구역 및 취약방재시설지구 저촉 여부를 실제 활용계획에 맞춰 검토하세요.
- 실거래·환금성 확인. 최근 유사 공장용지 및 공장시설 거래사례와 실제 처분 가능가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 입찰 직전 원본 재확인. 등기자료 확인일 이후 권리변동, 매각조건 변경 및 점유상태 변동 여부를 확인하세요. 입찰 시에는 최신 법원 공고와 매각서류를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 높다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 감정가 11,177,765,650원에서 최저매각가 3,833,972,000원까지 낮아진 청도 지역의 공장용지·건물 경매입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 가격 지표는 분명하지만, 시장 실거래가격이 확인되지 않기 때문에 실제 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.
권리구조에서는 1995년 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 신고 임차인 1명은 그 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 선순위 채권액 미상과 근저당권 일부이전, 세금·공과금 관련 압류 및 임차보증금 미상은 원본 확인이 필요한 사항입니다.
더 중요한 것은 공장 자산의 실질 가치입니다. 일부 건축물은 멸실되었고, 일부 기계기구는 소재불명이며, 일괄매각 대상에는 포함 자산과 제외 자산이 함께 명시되어 있습니다. 실제로 인도받을 토지·건물·설비의 상태와 활용 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
종합하면 이 사건은 등기상 인수액은 0원으로 산정되지만, 배당의 정확성과 현장 자산가치, 환금성의 불확실성이 큰 공장 경매입니다. 적정가격을 확인하려면 실제 매각대상과 사용 가능 상태, 최근 유사 거래사례 및 최신 권리관계를 먼저 대조해야 합니다. 현재의 핵심 판단 기준은 유찰 횟수가 아니라 실제로 취득하는 자산의 가치와 부담을 어디까지 확인할 수 있는지입니다.
