대구지방법원 2025타경7795. 경상북도 청도군 금천면 임당리 1943-1·1943-6과 명포길 165-30에 걸친 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용이고 면적은 18,091㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사대동페루프이며, 2021.06.10. 상호변경 전 명칭은 주식회사대동요업입니다. 권리의 출발점은 1995.06.09. 설정된 주식회사대구은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 이미 감정가 11,177,765,650원에서 5,477,104,000원으로 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 오히려 배당표에서는 현재 가격에서도 채권총액 7,967,060,805원 중 5,419,932,960원만 배당되고 2,547,127,845원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7795 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 금천면 임당리 1943-1, 1943-6 · 경상북도 청도군 금천면 명포길 165-30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 18,091㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대동페루프 |
| 감정가 / 최저가 | 11,177,765,650원 / 5,477,104,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 8,719,577,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준 | 1995.06.09. 을구 1(전 6) 근저당권 · 주식회사대구은행 |
① 권리 흐름 — 1995년 근저당이 기준
말소기준은 1995.06.09. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 은행의 1995.08.18. 근저당과 2003년·2018년 추가 근저당, 2023년 이정민·박명화·김영덕의 근저당, 태성전력·한국전력공사 등 가압류, 청도군·국민건강보험공단·국의 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 박진철 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진철 | 2019.01.30 | 미상 | 2025.05.27 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
박진철의 전입신고일은 2019.01.30.로 말소기준권리인 1995.06.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.05.27. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 — 54.77억 매각가에서도 25.47억 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,171,040원 |
| 을구 1(전 6) 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3(전 8) 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4 근저당 · 주식회사대구은행 | 266,500,000원 | 266,500,000원 |
| 을구 5 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 6 근저당 · 주식회사대구은행 | 4,800,000,000원 | 4,313,432,960원 |
| 을구 7 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 가압류·후순위 근저당 등 | 후순위 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 5,477,104,000원을 가정한 배당 시나리오입니다. 채권총액 7,967,060,805원 중 예상배당 5,419,932,960원, 미배당 2,547,127,845원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 근저당·채권 구조 — 장기 공동담보가 핵심
| 설정일 | 권리자 | 채권최고액 / 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1995.06.09 | 주식회사대구은행 | 3,550,000,000원 | 말소기준 · 공동담보 |
| 1995.08.18 | 주식회사대구은행 | 1,650,000,000원 | 공동담보 |
| 2003.09.27 | 주식회사대구은행 | 266,500,000원 | 공동담보 |
| 2018.02.13 | 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 공동담보 |
| 2018.08.31 | 주식회사대구은행 | 4,800,000,000원 | 2023.03.21. 기술보증기금 1,842,830,136원 일부이전 |
| 2018.08.31 | 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 공동담보 |
| 2023.05.03 | 이정민 | 400,000,000원 | 후순위 |
| 2023.05.03 | 박명화 | 400,000,000원 | 후순위 |
| 2023.05.03 | 김영덕 | 25,000,000원 | 후순위 |
특히 1995년 근저당부터 여러 부동산이 공동담보로 연결돼 있고, 2018년 설정된 4,800,000,000원 근저당에는 2023.03.21. 기술보증기금이 1,842,830,136원을 확정채권 일부 대위변제하여 일부이전된 기록도 있습니다. 따라서 이 물건 하나의 표면적인 채권최고액 합계만으로 실제 배당 순위별 잔액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 매각조건·현물 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 매각됩니다.
- 멸실. 목록 3의 시동 수위실과 부7 화장실은 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 기계기구. 기계기구를 포함해 매각하되 일부는 소재불명입니다.
- 계근대. 제시외 기계기구인 계근대도 포함해 매각됩니다.
- 수목·관정. 소유자 미상의 수목 및 토지에 소재하는 관정(지하수)설비는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 컨테이너. 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 토지·입지 규제 메모
- 토지. 공장용지 18,091㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되며 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 인접 규제. 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지·하천구역·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 저촉 사항. 가축사육제한구역과 취약방재시설지구에 저촉됩니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 51,700원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 잔액. 을구 1·3번은 배당 계산상 채권액 미상입니다. 공동담보 대상과 현재 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 청도군·국민건강보험공단·국의 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차인. 박진철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 점유 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명, 일부 제시외 설비 포함이라는 매각조건을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 멸실 부분. 수위실·화장실 멸실이 감정 및 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동 용이한 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 반출 가능성을 구분해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 사실만으로 저가·시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리잔액·현물이 먼저
이 물건의 장점은 권리 소멸 구조가 명확하다는 점입니다. 1995.06.09. 대구은행 근저당이 말소기준이고 박진철의 전입은 2019년으로 후순위여서, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 난도는 낮지 않습니다. 감정가 11,177,765,650원에서 5,477,104,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 현재 회차에서도 2,547,127,845원의 채권 미배당이 발생합니다.
더 중요한 것은 배당 계산에서 1995년 선순위 근저당 2건의 실제 채권액이 빠져 있다는 점, 공장 및 광업재단 저당 관련 기계기구가 다수 얽혀 있다는 점, 일부 설비가 소재불명이고 일부 건물이 멸실됐다는 점입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 가격·현황·채권잔액 검증이 필수인 고난도 물건입니다. 2회 유찰과 49%라는 숫자만으로 접근하기보다 실제 담보 잔액과 현존 자산을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
