청주지방법원 2026타경87. 청주시 청원구 내수읍 도원리 ‘우창진주2차아파트’ 202동 13층1305호입니다. 감정가 73,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 현재 소유자는 오영주로, 2014.12.02. 매매를 원인으로 2015.01.28. 소유권이전등기를 했고 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 63,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 신한카드 가압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 임차인 문미나가 확인됩니다. 전입일은 2023.05.08.로 말소기준권리인 2015.01.28.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.05.08. 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이 점은 배당순위 확인사항이지만, 제공된 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3 우창진주2차아파트 202동 13층1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일평형 59.73㎡ · 14층 건물 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 오영주 (2014.12.02. 매매 · 2015.01.28. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 34,898,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.28. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 63,000,000원이고 채무자는 오영주입니다. 그 뒤 2024.11.11. 신한카드 가압류 58,878,067원, 2026.03.16. 신한은행의 임의경매개시결정, 2026.03.17. 국민건강보험공단 압류가 이어졌으나 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문미나 | 전체 | 2023.05.08. | 2026.05.08. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7%
동일 평형은 59.73㎡이고, 최근 거래자료는 12건입니다. 전체 12건 평균은 66,808,333원이지만 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 9건 평균 68,411,111원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026.08. 69,000,000원이며, 최근 흐름은 이전 구간보다 +10.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.73㎡ | 8 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 59.73㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 59.73㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 13 | 74,500,000원 |
| 2026.03 | 59.73㎡ | 12 | 71,500,000원 |
| 2025.11 | 59.73㎡ | 1 | 59,300,000원 |
| 2025.09 | 59.73㎡ | 12 | 70,700,000원 |
| 2025.09 | 59.73㎡ | 12 | 70,700,000원 |
| 2025.09 | 59.73㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2025.07 | 59.73㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 59.73㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 59.73㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 68,411,111원 |
현재 최저매각가 51,100,000원은 최근 12개월 평균 68,411,111원의 74.7%입니다. 전체 12건 평균 66,808,333원과 비교해도 최저가 비율은 76.5%입니다. 특히 최근 거래 추세가 +10.3%로 하락 방향이 아니라는 점에서, 현재 회차 가격은 최근 거래 수준보다 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 63,000,000원 | 49,780,200원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 58,878,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,100,000원 가정 시 집행비용 1,319,800원을 제외한 49,780,200원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신한카드 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 121,878,067원 중 채권자 예상배당은 49,780,200원, 미배당액은 72,097,867원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 72,097,867원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 87,151,927원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 97,689,769원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원농공단지 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 14층 건물의 13층이며, 위생·급배수·전기·난방·화재·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 12m 내외 포장도로와 접하고 북측으로 폭 7m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역과 계획관리지역 관련 토지이며, 주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역·비행안전제6구역 등의 지정이 확인됩니다. 공시지가는 200,100원/㎡입니다.
- 단지. 우창진주2는 298세대이며 사용승인일은 1997.03.18.입니다. 동일 평형 거래자료 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 문미나는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문서를 통해 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인이 전체를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 과정과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 현재 가격과 최근 시세 비교. 최저가 51,100,000원은 최근 12개월 평균 68,411,111원의 74.7%입니다. 최신 거래 69,000,000원과 최근 평균을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 추세 확인. 최근 12개월 평균은 이전 구간 대비 +10.3%로 집계됐습니다. 전체 평균 66,808,333원보다 최근 12개월 평균 68,411,111원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 부합합니다.
- 배당과 세금 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표와 세금 관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2015.01.28. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 가격은 1회 유찰에서 내려왔다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.01.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 문미나의 전입은 2023.05.08.로 늦어 대항력이 없습니다. 신한카드 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과 상황이 달라졌습니다. 감정가 73,000,000원에서 한 차례 유찰돼 51,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 68,411,111원의 74.7%입니다. 최신 거래도 2026.08. 69,000,000원이며 최근 추세는 +10.3%입니다. 따라서 이번 회차의 장점은 단순히 최저가가 내려갔다는 데 있는 것이 아니라, 최근 거래 수준과 비교해도 가격 차이가 확인된다는 점입니다.
다만 임차인 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 인수 위험과는 별개로 배당순위와 실제 명도 절차를 확인해야 하므로, 최종 입찰 전에는 관련 원문을 대조하는 것이 핵심입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 남은 확인사항은 임차인의 보증금·우선변제와 명도입니다.
