청주지방법원 2026타경50067. 청주시 청원구 주중동 525-1의 4층 401호, 전용 56.73㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 84,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 58,800,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2015년 3월 27일 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 84,000,000원이고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 2026년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 분석됩니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래보다 낮습니다. 동일 면적 56.73㎡의 가장 최근 거래는 2025년 9월 74,000,000원이며 현재 최저가는 그 가격의 79.5%입니다. 다만 최근 12개월 거래는 이 1건뿐이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -11.6%입니다. 따라서 과거 전체 평균 81,250,000원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기보다 최신 거래 74,000,000원과 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주중동 525-1 4층401호 · 도로명 충청북도 청주시 청원구 발산로 6-19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.73㎡ · 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 연영주 · 2015.05.15 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 61,224,666원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 (양도인 : 주식회사 신한은행) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2014.05.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2015.03.27 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 2014년 설정된 새청주신용협동조합 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2024년 충북신용보증재단 가압류 48,504,148원도 2025.09.09 말소됐습니다. 2026.01.16 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 7,400만원, 추세는 -11.6%
같은 주소군의 전용 56.73㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 81,250,000원이지만 가장 최근 거래는 2025년 9월 74,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 한 건과 같은 74,000,000원이고, 최근 대 과거 거래 추세는 -11.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.73㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2023.03 | 56.73㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2023.03 | 56.73㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2021.06 | 56.73㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 81,250,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 58,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 74,000,000원의 79.5%입니다. 다만 전체 평균 81,250,000원에는 2021년·2023년 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 -11.6% 하락 추세를 우선하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 58,800,000원 기준 근저당권 예상 미배당액은 26,658,400원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 26,658,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 43,980,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 56,106,616원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.05.23입니다.
- 주위환경. 충청북도 교육문화원 남동측 인근으로 근린생활시설, 연립·다세대주택, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 포장도로와 이어지는 폭 약 5~6미터 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 667.0㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 공시지가. 353,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 거래 표본은 넉넉하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 81,250,000원보다 최신 거래 74,000,000원과 최근 추세 -11.6%를 우선해 가격 상한을 판단하세요.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2015.03.27 을구 4번 신한은행 근저당권 84,000,000원이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다.
- 배당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 26,658,400원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다세대 환금성 점검. 8세대 규모이고 동일면적 최근 12개월 실거래가 1건이므로 향후 매도 시 거래속도와 가격 편차를 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 최신 시세와 점유 확인이 핵심”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 58,800,000원도 최신 실거래 74,000,000원의 79.5%까지 내려와 있습니다.
다만 가격 판단에서 전체 평균 81,250,000원을 그대로 쓰면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 74,000,000원 한 건뿐이고 최근 거래 추세는 -11.6%입니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하고 현재 가격도 최신 거래 아래이지만, 하락 추세·얇은 거래 표본·점유관계를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
