청주지방법원 2026타경50161. 오창읍 각리 코아루아파트 305동 1층 103호, 전용 84.9696㎡ 아파트입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 대비 30% 할인된 최저가가 아니라 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인 양재민의 임대차계약은 2022년 1월 25일, 확정일자는 2022년 2월 23일, 전입·점유개시는 2022년 3월 11일이며 임차보증금은 290,000,000원입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 204,400,000원만 보면 최근 12개월 평균 277,250,000원의 73.7%라 크게 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그런 방식으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가를 낮출수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 290,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균의 약 104.6%, 2026년 7월 최신 거래 275,000,000원의 약 105.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 제305동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9696㎡ · 지상17층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김태수 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,024,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
현재 권리분석에서 실제로 봐야 할 사람은 임차인 양재민 1명입니다. 등기된 임차권의 보증금은 290,000,000원이고 전입일 2022.03.11, 확정일자 2022.02.23, 배당요구가 확인됩니다. 제공된 권리판정상 이 임차인은 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류되며, 2026.02.04 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양재민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 2.04억이 아니라 ‘실질취득 2.90억’으로 본다
코아루 동일 면적 84.97㎡대의 최근 12건 거래는 2026년 3월부터 7월까지 250,000,000원~332,000,000원에 형성돼 있고, 최근 12개월 평균은 277,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 332,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 15 | 276,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,250,000원 |
표면 최저가 204,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득을 약 290,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균보다 12,750,000원 높고, 최신 거래 275,000,000원보다 15,000,000원 높습니다. 특히 대상 호수는 1층이고, 최근 거래 중 동일 1층 사례가 260,000,000원입니다. 따라서 “최저가가 시세의 73.7%라 싸다”는 해석은 이 사건에서 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,661,600원 |
| 1. 임차인 양재민 보증금 | 290,000,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 320,024,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 보증금 미변제액은 89,261,600원으로 추정됩니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 대항력 인수형의 가격 판단에서는 낙찰가와 인수액을 단순 할인효과로 보지 않고, 보증금 290,000,000원을 실질취득의 기준값으로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상17층 건물 중 제1층 103호입니다.
- 입지. 각리초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·농경지·공장시설 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다. 북측·남동측 왕복 4차선 도로와 서측 왕복 2차선 도로에 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·오창과학산업단지 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 839,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 난방·위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 코아루는 948세대, 2006.06.02 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 대상 물건은 1층이라는 점을 가격 비교에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 204,400,000원이 최근 시세의 73.7%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 실질취득 약 290,000,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 양재민의 290,000,000원 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차별 인수액 계산. 현재 회차 89,261,600원, 2회 유찰 시 149,723,120원, 3회 유찰 시 192,046,184원으로 제공된 시나리오상 미배당 보증금이 증가합니다.
- 1층 가격 보정. 동일 면적 최근 거래 중 1층 거래가 260,000,000원이므로 평균 277,250,000원만 보지 말고 층 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차권의 존속 및 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.04억짜리 경매”가 아니라 “약 2.90억짜리 취득”
이 사건의 숫자를 한 줄로 정리하면 명확합니다. 감정가 292,000,000원, 현재 최저가 204,400,000원, 대항력 임차보증금 290,000,000원입니다. 표면상 최저가는 최근 시세보다 크게 낮지만, 배당되지 않는 임차보증금을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 290,000,000원으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 277,250,000원과 최신 거래 275,000,000원보다 높은 수준입니다.
추가 유찰도 해결책이 되지 않습니다. 제공된 시나리오에서 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액은 그만큼 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 떨어진 아파트”가 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 할인효과가 상쇄되는 대항력 인수형 물건”입니다. 권리구조는 파악 가능하지만 현재 시세 대비 가격 우위가 없으므로, 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 사건입니다.
