청주지방법원 2026타경50161. 청주시 청원구 오창읍 각리의 코아루아파트 305동 103호입니다. 전용면적은 84.9696㎡이고, 지상 17층 건물의 1층에 위치합니다. 감정가 292,000,000원이 세 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 100,156,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%에 아파트를 살 수 있는 것처럼 보입니다.

하지만 경매 최저가와 실제로 부담할 취득금액은 전혀 다릅니다. 이 집에는 2022년 3월 11일 전입하고 같은 날 점유를 시작한 임차인 양재민의 보증금 290,000,000원이 있습니다. 확정일자는 2022년 2월 23일이며, 2024년 3월 18일 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이 임차인의 대항력은 현재 경매의 말소기준권리보다 먼저 성립한 것으로 분석됩니다.

매각물건명세서도 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 보증금 부족분이 커집니다. 겉으로 보이는 높은 할인율이 실제 투자 할인율로 연결되지 않는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 2.9억 임차권

이 사건에서 가장 중요한 것은 말소기준권리보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 기존 신한은행 근저당권과 과거 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 2021년 설정된 신한은행 근저당권 역시 2022년 3월 11일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매는 2026년 2월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정을 말소기준으로 분석합니다.

반면 양재민은 2022년 3월 11일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 23일 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024년 3월 18일 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 후순위 경매개시결정으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 양재민은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 예상 인수금액은 현재 최저매각가 100,156,000원에 낙찰되고 제시된 집행비용 추정치를 적용하는 경우의 계산입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로서 청구액 320,024,203원이 표시돼 있습니다. 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 더하지 않습니다. 이 물건의 실제 임차인은 양재민 1명이며, 분석의 핵심은 그 임차보증금 잔액의 승계 여부입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

코아루아파트는 948세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2006년 6월 2일입니다. 대상과 면적이 대응되는 전용 84.97㎡ 안팎의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다.

실거래가는 256,000,000원부터 332,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 286,250,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 15층 265,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 1층의 2026년 5월 거래가는 260,000,000원이었습니다.

반면 경매 대상의 현재 회차 실질취득은 292,202,184원입니다. 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래가보다도 높습니다. 대상이 1층이라는 조건까지 고려하면 감정가 대비 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,156,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정했습니다. 임차인에게 97,953,816원이 배당되며, 보증금 미변제액 192,046,184원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이고, 청구액 320,024,203원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

이 물건의 핵심은 낙찰가와 매수인 인수액의 반대 방향 움직임입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아갈 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 인수해야 할 보증금이 늘어납니다.

각 회차의 실질취득액에 소폭 차이가 발생하는 것은 매각대금에 따라 집행비용 추정액이 달라지기 때문입니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있지만, 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 핵심 구조는 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각리초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 농경지, 공장시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다. 북측·남동측 왕복 4차선 도로와 서측 왕복 2차선 도로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물의 1층입니다. 난방·위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 단지. 948세대 코아루아파트로 2006년 6월 2일 준공됐습니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 있으므로 개별 물건의 층·상태를 반영해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·오창과학산업단지 지구단위계획구역에 위치합니다. 교육환경 보호구역 관련 규제가 있으며, 토지 공시지가는 839,700원/㎡입니다.
• 토지·공부. 사다리형 평지의 아파트단지 부지이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적대 실거래가 256,000,000원부터 332,000,000원까지 분포합니다. 대상은 1층이며, 같은 1층의 2026년 5월 거래가는 260,000,000원이므로 층수에 따른 가격 차이를 특히 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 최우선 확인. 을구 8번 양재민 임차권등기의 보증금 290,000,000원과 매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 100,156,000원이 아니라 현재 회차 예상 실질취득 292,202,184원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 배당 및 인수금 재계산. 집행비용·우선배당·실제 배당액에 따라 매수인 인수금액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 검토. 임차권등기가 매각만으로 당연히 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다. 보증금 잔액 변제와 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 1층 가격 반영. 최신 15층 거래가 265,000,000원, 같은 1층 거래가 260,000,000원이라는 점을 고려해 대상 호수의 적정 시장가치를 별도로 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 주택 인도 여부, 보증금 반환 관계를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 점검. 미납 관리비와 배당에서 반영되지 않은 세금, 기타 취득 부대비용을 확인하고 실질적인 총자금 소요액을 계산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억짜리 경매가 아니라 2.9억짜리 인수형 경매”

청주 오창 코아루 305동 103호의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가가 292,000,000원인데 최저매각가가 100,156,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 차액을 투자수익으로 기대하면 안 됩니다.

양재민의 선순위 임차보증금은 290,000,000원입니다. 현재 예상 배당금은 97,953,816원에 그치고, 192,046,184원은 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 292,202,184원이고, 추가 유찰이 발생해도 실질취득액은 약 2.9억 원 부근에서 유지됩니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 286,250,000원, 최신 거래는 265,000,000원이며, 같은 1층 거래 사례는 260,000,000원입니다. 현재 구조에서는 시세보다 낮은 가격으로 취득한다는 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 얼마나 더 내려가느냐가 아니라, 선순위 임차보증금 인수 부담을 포함해 실제 얼마를 지불하게 되는가입니다. 해당 부담이 해소되지 않는 한 단순한 유찰만으로 투자 가치가 개선되지는 않습니다.