청주지방법원 2026타경50190. 청주시 청원구 우암동 우암세원임대아파트 101동 11층 1113호, 전용 41.02㎡ 아파트입니다. 등기사항증명서상 건물 명칭은 “우암세원임대아파트 101동”이고, 집합건축물대장과 현황상 통칭은 “우암세원아파트”입니다. 현재 소유자는 지상은이며 2012.05.25. 거래가 66,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2011.05.27. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 2025.07.01. 한화생명보험의 가압류 56,263,028원, 2026.02.12. 강제경매개시결정, 2026.02.27. 신한카드의 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50190 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12 우암세원임대아파트 101동 11층1113호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.02㎡ · 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 지상은 (2012.05.25. 거래가 66,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 61,475,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후의 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정, 신한카드 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 1999년 설정된 근저당권과 관련 가처분·가등기 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 73%
우암세원 동일 면적 41.02㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2025.12부터 2026.07까지 확인되며 거래가는 60,000,000원~73,000,000원, 평균은 66,191,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 71,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.02㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 41.02㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2026.06 | 41.02㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 41.02㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 41.02㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 41.02㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 41.02㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 41.02㎡ | 12 | 69,300,000원 |
| 2026.02 | 41.02㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 41.02㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 41.02㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 41.02㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 평균 | 41.02㎡ | 12건 | 66,191,666원 |
감정가는 69,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 66,191,666원보다 높습니다. 그러나 현재는 1회 유찰되어 최저매각가가 48,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 73.0%입니다. 최신 거래 71,000,000원과 최근 실거래 최저 60,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 가격 판단은 감정가가 아니라 현재 회차 최저가를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,269,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 56,263,028원 | 21,030,600원 |
| 4. 강제경매 · 한화생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 5. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 61,475,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 143,738,767원 가운데 47,030,600원이 배당되고, 미배당액은 96,708,167원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주중학교 북동측 인근으로 기존의 구획된 단독주택과 상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 13층 건물 내 11층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 688,800원/㎡입니다.
- 단지. 우암세원은 236세대, 사용승인 관련 준공일은 1999.11.05.로 확인됩니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서상 명칭은 “우암세원임대아파트 101동”, 집합건축물대장 및 현황 통칭은 “우암세원아파트”입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저매각가 48,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,191,666원의 73.0%입니다. 감정가보다 현재 회차 가격을 중심으로 판단해야 합니다.
- 경매 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.9회·낙찰률 8.33%를 입찰 경쟁과 환금성 판단에 함께 반영하세요.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 96,708,167원이 발생하지만 배당 부족분과 매수인 인수는 별개이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 관리비 내역을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 눈에 들어오는 회차
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.05.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 한화생명보험 가압류와 경매개시결정, 신한카드 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원입니다.
가격은 신건과 현재 회차의 평가가 완전히 다릅니다. 감정가 69,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,191,666원보다 높지만, 1회 유찰 후 최저가는 48,300,000원으로 낮아져 최근 평균의 73.0%입니다. 최신 거래도 2026.07. 71,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리상 인수 부담이 없고 최근 실거래 대비 가격 여유도 존재합니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·낙찰률 8.33%라는 점까지 감안해 실제 응찰가는 보수적으로 결정하는 것이 핵심입니다.
