대구지방법원 2025타경448. 경주시 외동읍 석계리에 있는 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용되고 있으며, 1층 4가구·2층 4가구·3층 2가구 구조입니다. 토지는 360㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 대입니다. 권리의 출발점은 2013.09.02. 청량농업협동조합 근저당이며, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 소멸한다고 해서 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 목록 2번에 전입자 4명이 확인되고, 토지는 농지취득자격증명이 요구됩니다. 또 차량 출입은 가능하다고 평가됐지만, 지적도상 본건과 북서측 도로 필지 사이에 별도 소유의 석계리 537-14번지 33㎡가 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기 인수보다 점유관계와 토지 이용·진입 조건의 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경448 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 537-4 · 경상북도 경주시 외동읍 석계중리길 31-15 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 중 다가구주택 · 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브 위 금속기와덮기지붕 3층 · 사용승인일 2013.08.13 |
| 토지 | 360㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김창광 |
| 감정가 / 최저가 | 425,026,800원 / 297,519,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 이원희 / 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2013.09.02. 청량농업협동조합 근저당입니다. 2023년 진정희 근저당, 2024년 오봉도·이원희 근저당, 2025년 국민건강보험공단 압류와 메리츠캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류는 2025.05.29. 이미 말소됐습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 전입자 4명, 대항력은 없음
현황조사상 목록 2번에는 전입자 4명이 확인됩니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2013.09.02.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 점유관계와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AEDA GAMAGE PRASAD SANDARUWAN | 목록 2번 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MOHAMED LAFEER ABDUL RAHMAN | 목록 2번 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MUHAMMAD ATTA | 목록 2번 | 2024.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| RABBANI HAMEED | 목록 2번 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 297,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,965,266원 |
| 근저당 · 청량농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 근저당 · 진정희 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 근저당 · 오봉도 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 근저당 · 이원희 | 24,000,000원 | 2,553,734원 |
| 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 45,748,860원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 359,748,860원, 총 배당액은 292,553,734원, 미배당액은 67,195,126원입니다. 경매신청채권자 이원희의 24,000,000원 중 예상배당은 2,553,734원이며 전액 만족되지 않습니다. 이 미배당은 후순위 채권의 배당 부족이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용·입지 — 농취증과 33㎡ 사이필지가 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 1번은 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “대”입니다.
- 진입여건. 감정평가상 본건까지 차량 출입은 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 지적도 확인. 본건 토지와 북서측 도로 필지 석계리 1922번지 사이에 석계리 537-14번지, 소유자 임도혁, 면적 33㎡의 별도 필지가 존재합니다.
- 주변환경. 석계초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌주택·다가구주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 산업단지. 남동측 인근 및 근거리에 문산2일반산업단지가 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 급배수·위생·LPG가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인. 목록 1번은 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다.
- 전입자 4명의 실제 점유관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 각 호실 사용상태를 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 대항력과 명도를 구분. 네 전입자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유자가 존재하므로 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 537-14번지 33㎡ 필지 확인. 북서측 도로와 본건 사이의 별도 소유 필지에 대한 통행·진입 관계를 지적도와 현황으로 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경등기 확인. 2014.01.24. 채권최고액 159,600,000원 변경기재와 현재 예상배당표의 120,000,000원 계산 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 말 것. 1회 유찰 70%라는 수치보다 다가구 점유, 토지 조건, 농취증 및 실제 환금성을 함께 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 관련 발급조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2013.09.02. 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 다른 문제가 더 큽니다. 다가구주택에 전입자 4명이 존재하고, 토지는 농지취득자격증명 제출 대상이며, 북서측 도로와 본건 사이에는 제3자 소유 33㎡ 필지도 확인됩니다. 현재 최저가 297,519,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·농취증·진입권원 확인이 필요한 실사형 물건으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
