청주지방법원 2026타경50226. 충북 청주시 서원구 개신동 삼익아파트 102동 309호입니다. 감정가는 170,000,000원이며, 세 차례 유찰된 뒤 최저매각가가 58,310,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 등기부와 매각물건명세서에 홍기각의 임차권 및 보증금 150,000,000원이 확인되고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있기 때문입니다.
현재 최저가를 기준으로 예상 배당을 계산하면 임차인에게 돌아가는 금액은 56,860,420원, 미배당 보증금은 93,139,580원입니다. 임차권이 유효하고 대항력이 인정되는 전제에서 매수인의 실질취득액은 낙찰가 58,310,000원 + 인수액 93,139,580원 = 151,449,580원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 10 삼익아파트 제102동 제3층 제309호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 예체로29번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 시세 비교 기준 84.96㎡ · 지하 1층 / 지상 15층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 마감 등 · 위생·급배수·승강기·난방설비 |
| 소유자 | 최문정 (매매 원인일 2021.12.07 · 등기 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰 후 현재 회차) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 158,786,955원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 핵심 인수권리 | 을구 7번 주택임차권 · 임차보증금 150,000,000원 · 배당 미변제 잔액 매수인 인수 가능성 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 7번 임차권
등기부에 나타나는 과거 근저당권은 2002.02.22 또는 2006.02.14에 해지·말소된 것으로 기재되어 있습니다. 별도 압류 건은 확인되지 않습니다. 반면 을구 7번 주택임차권은 매각물건명세서에 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 과거 근저당권이 말소되었다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 잔액 인수 가능성
보증금이 확인되는 임차인은 홍기각 1명입니다. 을구 7-2 및 7-3은 임차권 경정등기 기록으로 확인되며, 이를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 다만 경정등기에 서로 다른 계약일·확정일자 기재가 있어 원본 대조가 필요합니다.
| 임차권 / 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 홍기각 을구 7번 주택임차권 건물 전부 · 주거 |
150,000,000원 | 있음으로 기재 | 행사 가능 | 잔액 인수 가능 93,139,580원 현재 회차 예상액 |
| 을구 7-2 임차권 경정등기 |
미상 | 미상 | 미상 | 원본 확인 필요 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
| 을구 7-3 임차권 경정등기 |
미상 | 미상 | 미상 | 원본 확인 필요 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
| 임대차계약 / 전입 / 점유 | 2021.12.17로 기재 |
|---|---|
| 확정일자 | 등기부 원문에는 2023.12.19로 기재되어 있습니다. 경정등기에는 2021.12.17 및 2023.12.19 등 복수 기재가 있고, 매각물건명세서 관련 내용과도 대조가 필요합니다. |
| 임차권등기 | 2024.12.26 · 청주지방법원 임차권등기명령 |
| 배당요구 | 2024.12.26 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액 기준
삼익1 단지의 동일 면적 84.96㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 159,666,666원이며, 최신 거래는 2026.09의 190,000,000원입니다. 거래 범위는 110,000,000원부터 190,000,000원까지 넓게 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 159,666,666원 |
현재 최저가와 예상 인수액을 합산한 실질취득액은 151,449,580원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 8,217,086원, 약 5.1% 낮은 수준이며 최신 거래 190,000,000원보다 38,550,420원 낮습니다. 다만 이는 실질취득액과 거래가격의 단순 비교입니다. 거래가가 110,000,000원부터 190,000,000원까지 분포하고, 임차권의 유효성 및 인수 범위도 확인되지 않았으므로 시세 차이만으로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 임차인 홍기각 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구채권 | 158,786,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 배당될 금액은 없습니다. 임차인 보증금의 예상 미배당 잔액 93,139,580원이 매수인 인수액으로 이어질 수 있습니다. 실제 배당은 당해세 및 최우선변제 등 다른 우선 항목의 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조
제시된 회차별 시나리오에서도 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수 예상액은 커집니다. 임차권이 유효하고 대항력이 인정되는 전제라면, 추가 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득액이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 예상 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가의 34% |
58,310,000원 | 93,139,580원 | 151,449,580원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% |
40,817,000원 | 110,317,706원 | 151,134,706원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 17% |
28,571,900원 | 122,342,394원 | 150,914,294원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 위치 및 주위환경. 배티공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 여건도 대체로 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 단지 규모 및 준공. 삼익1 단지는 744세대이며 준공일은 1991.02.27입니다. 거래가 이어지고 있으나, 개별 거래가격 편차가 큽니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 소로1류·소로2류·중로3류와 접하고 소로3류에 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 800,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 및 공부. 감정자료상 이용상태는 아파트이며, 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 110,000,000원~190,000,000원으로 범위가 넓습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 경매 매각 측면의 불확실성을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권의 실체 확인. 홍기각의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유관계 및 임차권등기 원본을 대조하세요. 가장임차인 의심은 확정 사실이 아니므로 사실관계 확인 없이 유효 또는 무효로 단정하지 마세요.
- 확정일자·경정등기 대조. 등기부 원문과 매각물건명세서에 기재된 확정일자 및 경정등기상 계약일이 서로 일치하는지 확인하세요. 을구 7-2와 7-3을 별도 보증금으로 중복 계산하지 말고, 동일 임차권에 관한 경정 내용인지 확인해야 합니다.
- 실질취득액을 기준으로 입찰가 산정. 현재 회차의 예상 인수액은 93,139,580원이며, 최저가와 합산한 실질취득 예상액은 151,449,580원입니다. 입찰가를 낮추면 인수액도 늘어날 수 있다는 점을 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성 및 임차권 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 현재 배당표는 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목이 있는지 확인하고, 매수인 인수액을 다시 산정하세요.
- 관리비 및 건물 상태 확인. 관리비 체납 여부와 건물의 실제 상태를 관리사무소 및 현장 확인으로 점검하세요. 해당 비용은 위 실질취득 예상액에 별도로 반영되지 않았습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 실거래 내역을 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득가”
이 사건의 표면적인 최저가는 58,310,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 임차권이 유효하고 대항력이 인정된다면, 보증금 150,000,000원 중 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 93,139,580원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득 예상액은 151,449,580원으로 계산됩니다.
실질취득 예상액은 최근 12개월 실거래 평균 159,666,666원보다 약 5.1% 낮지만, 거래 범위가 넓고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 무엇보다 가장임차인 의심 가능성과 확정일자·경정등기 기재 차이가 남아 있어, 이 정도의 가격 차이만으로 위험을 충분히 보상한다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 최저가의 매력이 아니라 임차권의 실체와 인수 범위가 확인되는지에 달려 있습니다. 원본 서류와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 이유로 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
