청주지방법원 2026타경50226. 청주시 서원구 개신동 삼익아파트 102동 3층 309호입니다. 감정가는 170,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 아파트처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 을구 7번 임차권자 홍기각은 전입일자 2021.12.17, 보증금 150,000,000원으로 대항력이 있고, 배당요구와 우선변제권도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 119,000,000원 중 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 33,466,000원이 매수인에게 남습니다. 결국 낙찰가 119,000,000원만 보고 시세보다 75.7% 수준이라고 평가하면 왜곡됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 실질취득 152,466,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 대항력 임차권’

현재 경매의 말소기준은 2026.02.26 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·제일은행 관련 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 홍기각의 전입은 2021.12.17, 임차권등기는 2024.12.26이므로 현재 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 7번 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 권리가 아니라, 배당에서 보증금이 모두 충족되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

실제 임차인은 홍기각 1명으로 봅니다. 을구 7-2·7-3은 별도 임차인이 아니라 을구 7번 임차권의 경정등기입니다. 등기부 임차권 자료의 확정일자는 2023.12.19로 정리되어 있으나, 매각물건명세서 인수권리 문구에는 확정일자 2021.12.17이 기재되어 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가 75.7%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

삼익1 단지 동일면적 84.96㎡의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 157,166,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07의 189,000,000원입니다. 표면 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%이지만, 이 수치만으로 ‘시세보다 크게 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 인수액 33,466,000원을 포함한 실질취득은 152,466,000원이기 때문입니다.

거래 범위는 110,000,000원~189,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균 한 값만으로 응찰가를 결정하기도 어렵습니다. 다만 현재 실질취득 152,466,000원은 최근 12개월 평균 157,166,666원과 같은 가격대에 위치합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실 자체가 큰 할인 메리트를 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 가정에서는 임차인에게 116,534,000원이 배당되고 보증금 미배당분 33,466,000원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 158,786,955원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 아파트로 이용중이며, 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물의 제3층 제309호입니다.
• 입지. 개신동 소재 배티공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
• 단지. 삼익1은 744세대이며 사용승인일은 1991.02.27입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 소로각지이며 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역과 상대보호구역 등이 확인되며 일부 도로구역에 접하거나 저촉됩니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차는 119,000,000원 낙찰가에 33,466,000원 인수액을 함께 반영해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액이 각각 68,599,400원·93,139,580원으로 늘어납니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 7번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 확정일자 기재 대조. 등기부 임차권 자료와 매각물건명세서 사이 확정일자 표기가 달라 원본 기준 확인이 필요합니다.
• 홍기각 관계 확인. 임차인이 과거 소유자·채무자였던 이력이 있으므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 점유관계를 확인해야 합니다.
• 시세는 최근 거래 중심. 최근 12개월 평균 157,166,666원과 최신 거래 189,000,000원, 실제 거래 범위 110,000,000원~189,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당 가정에 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 만큼 실제 배당과 인수금 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “150,000,000원 임차보증금”이 핵심

이 물건의 핵심 숫자는 감정가 대비 최저가 70%가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원입니다. 현재 회차에서는 119,000,000원에 낙찰받더라도 배당 후 33,466,000원을 추가 인수해 실질취득 부담이 152,466,000원이 됩니다. 최근 12개월 동일면적 평균 157,166,666원과 비교하면 가격이 터무니없이 높은 것은 아니지만, 표면 최저가 119,000,000원을 기준으로 ‘큰 폭의 할인’이라고 평가할 수도 없습니다.

게다가 2회 유찰 시 인수액 68,599,400원, 3회 유찰 시 93,139,580원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담은 임차보증금 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 여기에 임차인 홍기각이 과거 소유자였던 관계와 확정일자 기재 차이도 확인해야 합니다. 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리까지 합친 실질가격은 전혀 다른 물건입니다.