청주지방법원 2026타경50262. 분평주공5단지 511동 9층 905호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김현미는 2025.01.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 청주중앙새마을금고가 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사하나종합주류·유한회사제일상사의 근저당과 충북신용보증재단·한화생명보험 주식회사의 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

현재 회차의 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 86,800,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 111,291,666원의 78.0%입니다. 최근 12건 중 최저 거래가가 95,000,000원이고 최신 거래도 95,000,000원이므로, 현재 최저가는 최근 실거래 범위 아래에 위치합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

말소기준권리는 을구 13번 청주중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 14번 주식회사하나종합주류 근저당권 26,000,000원, 을구 16번 유한회사제일상사 근저당권 20,000,000원, 갑구 9번 충북신용보증재단 가압류 41,750,000원, 갑구 10번 한화생명보험 주식회사 가압류 10,961,164원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 범위 아래

분평주공5단지아파트는 1,350세대, 사용승인일은 1998-02-13이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 49.77㎡ 최근 12개월 실거래는 총 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.

최근 12개월 실거래는 95,000,000원~130,000,000원이고 평균은 111,291,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 95,000,000원입니다. 현재 최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%이며, 최근 실거래 최저가와 최신 거래가보다도 낮습니다. 따라서 이번 사건은 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유가 아니라, 최근 실거래와 비교해도 현재 회차에 가격 차이가 존재하는 경우입니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

현재 최저가 86,800,000원 가정 시 총 채권액 204,311,164원 중 84,837,600원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 119,473,564원입니다. 신청채권자 청주중앙새마을금고의 청구액 86,467,280원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 아파트로 이용 중이며 피씨조 경사지붕 15층 중 9층입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·특화경관지구(무심천지구)·지구단위계획구역(분평택지개발지구)이며, 공시지가는 1,060,000원/㎡입니다.
• 재해 관련. 토지이용계획상 침수위험지구(미평지구)에 저촉됩니다.
• 규모·거래. 분평주공5단지는 1,350세대이며, 동일 전용 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준은 최저매각가 86,800,000원입니다.
• 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균 111,291,666원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 거래 최저 95,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 경매 환금성 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.7회와 매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 미평지구 침수위험지구 저촉 사항을 현장·관련 자료와 대조해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 말소기준권리인 2025.01.20 청주중앙새마을금고 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각 전 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리와 가격은 합격권, 환금성은 재확인”

이 사건의 장점은 두 가지가 명확합니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 현재 최저가 86,800,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 111,291,666원의 78.0%이고, 최신 거래와 최근 거래 최저인 95,000,000원보다도 낮다는 점입니다.

반대로 확인할 부분도 분명합니다. 감정요항표상 임대관계는 미상이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%입니다. 토지이용계획에는 침수위험지구(미평지구) 저촉도 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 무조건 좋은 물건”이 아니라, 권리 인수 부담이 없고 최근 실거래보다 낮은 가격이라는 강점이 있는 대신, 점유·단지 경매 환금성·침수위험지구를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 아파트로 보는 것이 적절합니다.