청주지방법원 2026타경50305. 증평읍 대성베르힐리오파크 103동 2층 203호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 175,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 85,750,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 정기영의 전입·점유와 확정일자가 모두 2022.11.25이고, 현재 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.08.22입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 85,750,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,943,500원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 83,806,500원이 배당되고, 보증금 180,000,000원 중 96,193,500원이 남습니다. 따라서 최저가만 보고 최근 시세의 48.8%라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 비교해야 할 가격은 최저매각가가 아니라 보증금 수준으로 수렴하는 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 103동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 지상18층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 (2022.04.19 소유권이전 · 거래가액 126,651,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,323,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2023.08.22 국 압류입니다. 문제는 임차인 정기영이 그보다 앞선 2022.11.25 전입·점유와 같은 날 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 2024.12.16에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기영 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.25 | 2022.11.25 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.12.16 | 잔액 승계 현재 추정 96,193,500원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대성베르힐리오파크는 989세대, 2015.05.22 준공 단지이고 비교 대상 전용면적은 59.95㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 175,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 17 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 10 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 7 | 149,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 175,833,333원 |
표면 최저가 85,750,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 경제적 실질을 설명하지 못합니다. 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 있기 때문입니다. 가격 판단의 기준은 임차보증금 180,000,000원 수준의 실질취득 부담이며, 이는 최근 12개월 평균 175,833,333원과 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 따라서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다는 평가는 금지해야 할 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 정기영 보증금 | 180,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,323,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 임차인 보증금 중 96,193,500원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인의 실제 인수액이 증가할 수 있습니다.
회차별 실질부담 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 85,750,000원 | 96,193,500원 | 보증금 수준 총부담 |
| 3회 유찰 (34%) | 60,024,999원 | 121,455,451원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 (24%) | 42,017,499원 | 139,138,816원 | 가격 메리트 확대 아님 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상18층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 증평소방서 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 상가, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 북측 약 15m, 서측 약 9m, 남측 약 35m 포장도로로 접근 가능하며 지상·지하 주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 411,900원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 989세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 있으나, 이 사건은 실질취득 부담 자체가 최근 시세보다 높다는 점이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 85,750,000원만 기준으로 최근 시세의 48.8%라고 판단하면 안 됩니다. 인수 보증금을 합친 실질부담을 기준으로 보세요.
- 임차보증금 잔액. 현재 추정 미배당액은 96,193,500원이며, 임차인이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 3회 유찰 시 인수 121,455,451원, 4회 유찰 시 139,138,816원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 총부담 절감으로 이어지지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 선순위 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 주거 임차인이므로 실제 점유상태와 인도 일정, 보증금 회수와 명도 연계 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “보증금 수준 매입”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 85,750,000원이 아니라 180,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가를 낮출수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 175,833,333원, 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 실질취득 기준이 더 높습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 49%까지 떨어진 저가 매물”이 아니라, “대항력 임차보증금 때문에 시세 이상 부담이 고정되는 인수형 경매”로 봐야 합니다. 여기에 다수의 세금 압류까지 있어 실제 배당에서 임차인 회수액이 줄 가능성도 확인해야 합니다. 표면가격은 낮지만 권리구조가 그 할인폭을 사실상 상쇄합니다.
