청주지방법원 2026타경50305. 증평읍 장동리 ‘대성베르힐리오파크’ 103동 2층 203호 아파트입니다. 감정가는 175,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액까지 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
임차인 정기영은 2022.11.25. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 압류는 2023.08.22.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 5번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 180,000,000원 중 119,985,000원이 배당되고 60,015,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 103동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 지상18층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 고구마베르니모주식회사 (2022.04.19. 소유권이전 · 거래가액 126,651,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,323,507원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.22. 안산세무서장 압류입니다. 이후 괴산군, 증평군, 청주시, 하남시, 대전광역시 압류와 2026.03.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정기영의 전입·점유·확정일자는 2022.11.25.로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정기영 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.25 / 2022.11.25 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
정기영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입·확정일자 모두 2022.11.25.이고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기는 2024.12.16.에 설정됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입일은 말소기준 2023.08.22.보다 앞섭니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
대성베르힐리오파크 동일 면적 59.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 175,958,333원이고 최신 거래는 2026.08. 176,000,000원입니다. 현재 최저가 122,500,000원 자체는 최근 평균의 69.6%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 17 | 176,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 10 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 7 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 13 | 174,500,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 175,958,333원 |
현재 실질취득 182,515,000원은 최근 12개월 평균보다 6,556,667원 높고, 최신 거래 176,000,000원보다도 6,515,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 최근 시세의 69.6%”라는 표면 할인율과 달리, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 정기영 보증금 | 180,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,323,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분은 60,015,000원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사 청구액 188,323,507원은 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 122,500,000원 | 60,015,000원 | 182,515,000원 |
| 2회 유찰 시 | 85,750,000원 | 96,193,500원 | 181,943,500원 |
| 3회 유찰 시 | 60,024,999원 | 121,455,451원 | 181,480,450원 |
회차가 내려가면서 표면 최저가는 122,500,000원 → 85,750,000원 → 60,024,999원으로 크게 낮아지지만, 예상 인수액은 60,015,000원 → 96,193,500원 → 121,455,451원으로 반대로 증가합니다. 그래서 세 회차 모두 최저가와 인수를 합친 부담은 약 181,480,450원~182,515,000원 범위에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증평소방서 북동측 인근으로 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상가, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·난방·공용승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 서측 약 9미터, 남측 약 35미터 포장도로를 통해 접근 가능하며 지상·지하 주차장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 411,900원/㎡이고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 대성베르힐리오파크는 989세대, 2015.05.22. 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액부터 계산. 현재 회차 기준 최저가 122,500,000원 외에 임차보증금 미배당 60,015,000원이 추가됩니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 현재 실질취득 182,515,000원은 최근12개월 평균 175,958,333원과 최신 거래 176,000,000원보다 높습니다.
- 유찰만 기다려도 해결되지 않음. 다음 회차로 갈수록 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 증가해 총 부담은 1.8억원대에 머뭅니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 우선배당 세액을 확인해야 임차인 미배당·매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 정기영의 전입일·확정일자·임차보증금·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1.8억 보증금 구조”를 봐야 한다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 175,000,000원의 70%인 122,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 정기영의 보증금이 180,000,000원이고 배당에서 부족한 부분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 182,515,000원으로 최근 12개월 평균 175,958,333원과 최신 거래 176,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라 가격 메리트가 급격히 커지지 않습니다. 후순위 압류들의 소멸 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임차보증금의 최종 미배당액과 당해세입니다. 결론적으로 이 물건은 표면 할인율은 크지만 실질취득 기준 가격 경쟁력은 낮고, 대항력 임차인 인수 위험이 명확한 물건입니다.
