청주지방법원 2026타경50352. 청주시 상당구 용암동 중흥마을부영아파트 102동 15층 1502호입니다. 감정가는 192,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 94,080,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가까이 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 5번 주택임차권입니다. 임차보증금은 175,000,000원이고 임대차계약일은 2022.08.04, 주민등록일자와 확정일자는 2022.08.08, 점유개시일자는 2022.09.01입니다.
매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 보증금 175,000,000원이 현재 최저가 94,080,000원보다 크므로, 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득가격이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2542 중흥마을부영아파트 102동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 제15층 제1502호 |
| 소유자 | 김순영 (2019.10.29. 매매 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심초원 / 192,102,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 심초원의 175,000,000원 주택임차권입니다. 등기일은 2025.05.01이고, 그 다음 날인 2025.05.02 심초원 명의 175,000,000원 가압류가 들어왔습니다. 가압류는 말소기준권리로 제시되어 있으며 이후 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 5번 임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있어 미배당 보증금 잔액이 인수 위험으로 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심초원 | 별지 기재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 대항 가능 매각물건명세서상 매수인 대항 가능 | 배당요구 2025.05.01 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 9,408만원이 아니라 약 1.75억으로 비교
중흥마을부영 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 184,916,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다. 표면 최저가 94,080,000원은 최근 평균의 50.9%지만, 이 비율은 대항 임차권 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 가격 판단은 실질취득 약 175,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 14 | 194,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 184,916,666원 |
최근 12건은 160,000,000원에서 197,000,000원 사이이고, 평균은 184,916,666원입니다. 실질취득 약 175,000,000원은 최근 평균의 약 94.6%, 최신 거래 185,000,000원의 약 94.6%입니다. 표면 최저가의 50.9% 할인과는 전혀 다른 그림입니다. 시세보다 약간 낮은 구간이지만 인수권리와 동일인 채권관계 확인 부담까지 감안하면 단순 저가 매물로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 심초원 | 175,000,000원 | 91,986,560원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 심초원 | 192,102,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액은 367,102,054원, 예상 배당액은 91,986,560원, 미배당은 275,115,494원입니다. 위 배당표와 별개로 매각물건명세서상 을구 5번 임차권 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청석고등학교 북동측 인근이며, 아파트 등 공동주택과 상가주택·근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 중흥마을부영은 752세대, 2003.09.23 준공이며 본건과 동일 면적대 59.99㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 776,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 94,080,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항 임차권의 미배당 인수까지 합친 실질취득 기준을 약 175,000,000원으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.04, 주민등록일자·확정일자 2022.08.08, 점유개시일자 2022.09.01의 연결관계를 등기부·명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차권자·가압류 채권자·신청채권자가 모두 심초원으로 나타납니다. 175,000,000원 보증금과 175,000,000원 가압류가 동일 채권인지, 배당금이 보증금에 어떻게 충당되는지 확인이 필요합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 3회 유찰 65,855,999원, 4회 유찰 46,099,199원으로 최저가는 내려가지만 인수할 임차보증금 잔액이 커질 수 있어 실질취득 총액은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 실거래 평균 184,916,666원, 최신 거래 185,000,000원을 기준으로 실질취득 약 175,000,000원의 여유폭을 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “1.75억 실질취득”
이 사건의 가장 큰 함정은 94,080,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 192,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 175,000,000원 임차권등기가 매수인에게 대항하고 배당 미변제 잔액을 인수하도록 명시돼 있습니다. 따라서 가격비교의 출발점은 94,080,000원이 아니라 약 175,000,000원의 실질취득가격입니다.
최근 12개월 동일 면적대 평균 184,916,666원과 최신 거래 185,000,000원에 비하면 실질취득은 약 5.4% 낮습니다. 그러나 임차권자와 가압류 채권자·신청채권자가 모두 심초원으로 나타나는 관계, 배당금과 보증금의 충당관계까지 확인해야 하는 사건입니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만 실질 할인폭은 작고, 권리 확인 난도는 높습니다. 입찰 전에는 임차권 인수 잔액을 확정할 수 있는 원본 대조가 우선입니다.
