청주지방법원 2026타경50352. 용암동 중흥마을부영아파트 102동 최상층인 15층 1502호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 김순영으로, 2019.10.29 매매를 원인으로 117,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 핵심 말소기준권리는 2025.05.02 심초원 명의 가압류 175,000,000원입니다.
그런데 말소기준보다 하루 앞선 2025.05.01, 을구 5번에 심초원의 주택임차권 175,000,000원이 등기됐습니다. 임대차계약일은 2022.08.04, 주민등록일자와 확정일자는 2022.08.08, 점유개시일은 2022.09.01로 기재돼 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”로 명시하고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다. 이 문구가 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2542 중흥마을부영아파트 102동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 김순영 (2019.10.29 매매 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심초원 / 192,102,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 / 실거래 매칭 | 중흥마을부영(2542-0) · 752세대 · 2003.09.23 준공 · 59.987㎡ 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.05.02 가압류입니다. 이후의 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2025.05.01 임차권등기는 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 특정됐고, 미배당 보증금 잔액이 승계됩니다. 2021.06.15 설정됐던 밸류마크 근저당권 33,800,000원은 2022.08.19 해지로 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심초원 | 별지 기재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 대항력 有 매각물건명세서 명시 | 확인 필요 확정일자 2022.08.08 · 배당요구 있음 | 잔액 인수 전액 변제되지 않은 보증금 |
또 하나의 확인 포인트는 심초원이 임차권자이면서 2025.05.02 가압류 채권자이고, 2026.03.26 강제경매 신청채권자이기도 하다는 점입니다. 같은 사람이 임차보증금 175,000,000원의 임차권과 175,000,000원의 가압류, 강제경매 청구 192,102,054원에 모두 등장합니다. 따라서 각 청구의 원인과 상호 관계, 실제 배당 시 중복 여부를 원문 서류로 대조해야 합니다. 이를 곧바로 별개의 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 표면가는 내려가도 실질취득 기준은 약 175,000,000원
| 회차 | 표면 매각가 | 보증금과 차이 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 134,400,000원 | 40,600,000원 | ≈175,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 94,080,000원 | 80,920,000원 | ≈175,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 65,855,999원 | 109,144,001원 | ≈175,000,000원 |
위 차이는 표면 매각가와 임차보증금의 단순 차이입니다. 실제 인수잔액은 배당 결과에 따라 달라지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 구조이므로 가격 판단의 기준점을 약 175,000,000원에 두는 것이 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 134,400,000원이 아니라 175,000,000원으로 비교
동일 단지의 실거래 매칭 면적은 59.987㎡이며 최근 12개월 표본 12건의 평균은 186,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 197,000,000원이고, 표본 범위는 165,000,000원~197,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 14 | 194,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 186,583,333원 |
표면 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%지만, 이 수치로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실질취득 기준인 175,000,000원은 최근 12개월 평균 186,583,333원의 93.8%, 최신 거래 197,000,000원의 88.8% 수준입니다. 특히 같은 15층 거래가 2026.05에 182,000,000원으로 확인돼, 실질취득 기준과의 차이는 7,000,000원에 불과합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 심초원 | 175,000,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 심초원 | 192,102,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 367,102,054원 중 예상배당은 131,718,400원, 미배당은 235,383,654원입니다. 이 배당표와 별개로 을구 5번 임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리이므로, 배당표의 채권 미배당과 임차보증금 승계 여부를 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청석고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 등 공동주택과 상가주택, 근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 15층 건물의 제15층 제1502호이며 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며, 공시지가는 776,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 752세대 단지이며 동일면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 134,400,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항 임차보증금 175,000,000원을 기준으로 실질취득가를 계산하세요.
- 임차권 원문 확인. 임대차계약일 2022.08.04, 주민등록·확정일자 2022.08.08, 점유개시일 2022.09.01, 임차권등기 2025.05.01의 연속성을 원문에서 대조해야 합니다.
- 심초원 채권관계 확인. 임차권자·가압류 채권자·강제경매 신청채권자가 동일인이므로 각 채권의 발생원인과 중복 여부, 실제 배당처리를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서 문구대로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 배당표의 가압류 배당액만 보고 임차보증금이 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 186,583,333원, 최신 거래 197,000,000원, 같은 15층 거래 182,000,000원을 함께 비교해 권리위험을 보상할 가격 여유가 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “134,400,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 192,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 134,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 186,583,333원의 72.0%입니다. 그러나 그 72.0%는 투자 판단의 기준이 아닙니다.
매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시한 심초원의 임차권 보증금은 175,000,000원입니다. 최저가보다 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 낮아져도 미배당 승계액이 커지고, 실질취득가는 약 175,000,000원을 중심으로 움직입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 93.8%이고, 같은 15층 최근 거래 182,000,000원과는 7,000,000원 차이입니다.
결론은 “표면 할인은 크지만, 실질 할인은 크지 않은 대항력 인수형”입니다. 더구나 동일한 심초원이 임차권자·가압류 채권자·경매 신청채권자로 동시에 등장하므로 법률관계 확인 난도가 낮지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 배당 후 승계잔액을 중심으로 판단해야 합니다.
