대구지방법원 2025타경456. 경주시 양남면 석촌리 명대마을 안에 있는 주택 등과 토지 539㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 감정요항표상 현존 건물은 경량철골조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층으로, 급배수·위생·난방 시설을 갖추고 주택 등으로 이용 중입니다. 다만 평가 대상 중 일부 건물은 멸실된 것으로 기재돼 있고, 제시외 건물과 태양광발전설비는 매각에 포함되는 반면 철거·이동이 쉬운 철구조물 2식은 매각에서 제외됩니다.
가격은 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 주변은 농경지·농가주택·임야가 섞인 지역이고, 토지는 완경사의 부정형이며 도로 조건도 ‘세로한면(불)’로 조사됐습니다. 소형차량 접근과 교통 상황은 무난하다고 평가됐지만, 3회 유찰 자체가 시장이 감정가 수준을 받아들이지 않았다는 신호입니다. 실거래 비교 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 석촌리 479 · 경상북도 경주시 양남면 명대길 28-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 539㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 토지 형상 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 홍재수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,901,680원 / 71,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 115,820,878원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전설비 포함 · 철구조물 2식 제외 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소됐고, 2021년 근저당이 기준
2009년 양남농업협동조합 근저당 48,000,000원과 2012년 이향숙 근저당 72,000,000원은 각각 2021.05.26.과 2021.06.18. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이향숙이 신청했던 2019년 임의경매개시결정도 2021.04.07. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 순서에서 핵심이 되는 권리는 2021.07.09. 농협은행주식회사 근저당 144,000,000원이며, 2025년 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 207,901,680원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 71,310,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 용도·인근 지역의 최신 실거래 비교자료가 없어 감정가의 적정성이나 실제 환금가치를 교차검증할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,310,000원 | 34.3% | 194,373,580원 |
| 4회 유찰 시 | 49,917,000원 | 24.01% | 215,381,506원 |
| 5회 유찰 시 | 34,941,900원 | 16.81% | 230,087,054원 |
유찰이 한 차례 늘어날 때마다 최저가는 49,917,000원, 34,941,900원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 대신 채권자 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 이는 낙찰자의 권리 인수위험이 증가한다는 의미는 아니지만, 채권 부족액이 크고 소유자 잔여도 0원이어서 점유 이전과 명도 협의가 원활하지 않을 가능성은 따로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,683,580원 |
| 1. 근저당 · 양남농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이향숙 | 72,000,000원 | 21,626,420원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 264,000,000원 중 채권자 예상배당은 69,626,420원, 미배당은 194,373,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2021년 말소등기된 근저당이 배당 항목에 포함된 점은 원본 확인이 필요합니다.
④ 건물·토지 현황 — 매각 범위부터 선명하게
- 건물 이용. 현존 건물은 경량철골조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층으로 주택 등으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 멸실 부분. 감정요항표에는 평가 대상 중 일부 건물이 멸실된 것으로 기재돼 있습니다. 현존 면적과 공부상 면적의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 물건. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함됩니다. 설치 위치, 소유관계, 정상 작동 여부와 계통연계·수익 귀속은 별도 확인 대상입니다.
- 제외 물건. 철거 및 이동이 쉬운 철구조물 2식은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 철거·반출 과정과 토지 사용 범위가 분쟁으로 이어지지 않도록 경계를 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 토지 539㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 114,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양남면 석촌리 명대마을 안에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 공동주택 대단지나 도심형 주거지가 아닌 농촌 주택·토지 복합물건입니다. 매수층이 제한될 수 있고, 이미 3회 유찰된 이력도 있어 단기간 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 적정 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 인근 주택·토지 거래와 건물 잔존가치를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2009년·2012년 근저당의 2021년 말소 여부와 2021년 농협은행 근저당의 현재 권리자를 등기부 원본과 매각물건명세서로 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류, 사업자등록, 현장 점유자와 점유 권원을 확인하세요.
- 건물 현황 측량. 멸실 건물과 현존 건물, 제시외 건물의 위치·면적·구조를 공부와 대조하고 필요하면 경계·현황측량을 검토하세요.
- 태양광설비. 설비의 소유권, 담보·리스 여부, 발전사업 허가, 계통연계, 매전계약과 정상 작동 상태를 확인하세요.
- 매각 제외 철구조물. 제외 물건 2식의 정확한 위치와 소유자, 반출 시기, 토지 사용 방해 여부를 확인하세요.
- 도로와 인허가. 도로접면이 세로한면(불)로 조사된 만큼 실제 진입로 폭, 소유관계, 건축·증개축 가능 여부를 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 할인율이 아니라 인근 토지 거래가, 현존 건물 가치, 철거·보수비, 취득 후 활용 가능성을 합산해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 현황과 환금성이 승부처
현재 등기 흐름과 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 2009년과 2012년 근저당은 2021년에 말소됐고, 기준이 되는 2021년 농협은행 근저당 이후의 경매 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 배당 가정에는 말소된 근저당이 포함돼 있어 원본 대조 전에는 권리분석을 확정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 71,310,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 일부 건물 멸실, 제시외 건물, 태양광발전설비, 매각 제외 철구조물, 불리한 도로 조건과 농촌형 환금성을 모두 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮아 보이지만, 현황과 가격 검증은 높은 난도입니다.
