대구지방법원 2025타경458. 경주시 현곡면 라원리 492-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 세멘트 벽돌조 스라브지붕 단층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 감정가 351,815,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 172,390,000원이지만, 이번 사건의 핵심은 할인율보다 1996년부터 전입한 점유자의 보증금 확인입니다.
등기 흐름만 보면 1996년 삼보컴퓨터 근저당은 2000년에, 2010년 현곡농업협동조합 근저당은 2018년에 각각 말소됐습니다. 2010년과 2012년에 설정된 가압류도 2011년과 2014년에 말소돼, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.08 성동새마을금고 근저당입니다. 이후 황태희 근저당, 안병호 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리와 별개로 이재순의 전입일이 말소기준보다 훨씬 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 임차보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 라원리 492-2 · 경상북도 경주시 현곡면 나원계탑길 14-62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 세멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 · 치장벽돌·페인트 외벽 · 벽지·장판지 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 강동기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 351,815,200원 / 172,390,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동새마을금고 / 98,178,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2·4 제시외 건물 포함 · 목록 3·4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재순 | 목록 1번 일부 | 1996.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 이재순은 과거 등기상 공유자로 기재된 이력도 있으므로, 현재 점유가 임대차인지, 사용대차인지, 종전 소유관계에 따른 점유인지 원본 서류와 현장조사를 통해 구분해야 합니다. 전입일만으로 대항력 순위는 앞서지만, 보증금과 임대차계약 자체가 확인되지 않아 실제 승계액은 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,213,460원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사삼보컴퓨터 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 2000.05.13 말소 이력 |
| 을구 3번 근저당 · 현곡농업협동조합 | 84,500,000원 | 84,500,000원 | 채권최고액 기준 · 2018.03.09 말소 이력 |
| 갑구 3번 가압류 · 김동수·이분조 | 150,000,000원 | 84,676,540원 | 미배당 발생 · 2014.08.06 말소 이력 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성화재해상보험 | 20,442,980원 | 0원 | 미배당 발생 · 2011.06.15 말소 이력 |
| 갑구 6번 가압류 · 국민건강보험공단 | 33,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 · 2014.04.24 말소 이력 |
| 을구 5번 근저당 · 성동새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 신청채권자 |
| 을구 6번 근저당 · 황태희 | 36,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 이후 |
| 갑구 11번 가압류 · 안병호 | 37,040,000원 | 0원 | 말소기준권리 이후 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
예상배당 시뮬레이션상 총 채권액은 480,982,980원, 채권자 배당액은 169,176,540원, 미배당액은 311,806,440원입니다. 다만 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 과거 근저당과 가압류가 포함돼 있어 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 대항력 점유자의 보증금이 반영되지 않았으므로 매수인 인수액 0원은 확정값이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 172,390,000원 | 169,176,540원 | 311,806,440원 | 172,390,000원 + 임차보증금 미배당액 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,672,999원 | 118,183,577원 | 362,799,403원 | 120,672,999원 + 임차보증금 미배당액 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,471,099원 | 82,550,619원 | 398,432,361원 | 84,471,099원 + 임차보증금 미배당액 |
추가 유찰로 최저가가 120,672,999원이나 84,471,099원까지 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 승계액이 커질 수 있어, 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 가능성도 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 어느 회차도 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 라원3리마을회관 북동측 근거리에 있으며, 주변은 농경지·소규모 공장·일부 주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 목록 1·3은 차량 출입이 가능하고 목록 4는 인접필지를 통해 출입합니다. 근거리에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 접근권 충돌. 현황상 일부 차량 출입이 가능하지만 목록 1·3·4는 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다. 법정 도로 사용권과 인접필지 통행 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 496㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 71,400원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 토지는 농업진흥구역입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·4는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명하므로 측량과 현장 경계 확인이 필요합니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 목록 2·4의 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 농경지·소규모 공장·주택이 섞인 지역의 단독주택과 토지이며, 농지 규제·맹지·경계 문제로 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이재순의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 원인을 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 각 유찰 회차별 예상배당액과 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 소유관계 확인. 이재순은 과거 공유자 이력이 있으므로 임차인인지 종전 소유자 점유인지 구분해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록 3·4의 농지취득자격증명 발급 가능성을 관할 기관에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지·통행권 확인. 목록 1·3·4의 지적도상 맹지 상태와 목록 4의 인접필지 통행 관계를 확인하세요.
- 경계 측량. 지적경계가 불분명하므로 실제 이용 범위와 등기 면적의 일치 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 목록 2·4에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 배당표 재검증. 예상배당에 포함된 과거 근저당·가압류는 등기상 말소 이력이 있으므로 실제 배당 순위를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
현재 최저가 172,390,000원은 감정가 351,815,200원의 49%입니다. 그러나 이 수치는 입찰가격만 보여줄 뿐 최종 취득비용을 보여주지 않습니다. 1996.11.04 전입한 이재순의 보증금과 배당요구 여부가 밝혀지지 않아 매수인 승계액을 계산할 수 없고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 우위 역시 판단하기 어렵습니다.
여기에 목록 3·4의 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환, 목록 1·3·4의 지적도상 맹지, 지적경계 불분명까지 겹칩니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하는 구조지만, 임차인과 토지 리스크는 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 더 내려가는지를 볼 사건이 아니라, 점유자의 보증금과 농취증·통행권·경계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 가격은 할인, 판단은 보류.
