부산지방법원 2024타경4781. 부산 강서구 대저2동 317-1의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사세기이엔씨이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사부산은행입니다. 사건 청구액은 5,446,203,343원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 6,163,446,400원에서 2회 유찰된 3,020,089,000원입니다.

등기상 핵심은 2022.09.02. 설정된 부산은행 근저당 4,822,400,000원이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당, 한솔전기 근저당, 다수 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 와이엠코프레이션(주) 나영승의 전입일은 2016.09.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 100,000,000원, 월차임 2,000,000원이며 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수

등기부에서 오래된 근저당권과 가압류 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.02. 부산은행 근저당 4,822,400,000원입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당 440,000,000원, 한솔전기 근저당 1,000,000,000원, 신용보증기금·서울보증보험·한국무역보험공사·신보2022제21차유동화전문 유한회사·중소기업은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞선 2016.09.21.입니다. 배당계산에서도 이 임차인의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 100,000,000원으로 처리되어 있습니다. 따라서 후순위 등기가 많이 소멸한다는 사실만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수

③ 배당 구조 — 현재 회차에선 부산은행도 전액 회수 못 한다

현재 최저매각가 3,020,089,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 집행비용 32,600,890원을 먼저 공제한 뒤, 말소기준권자인 부산은행에 2,987,488,110원이 배당됩니다. 부산은행 을구 18번 근저당의 채권최고액 4,822,400,000원에도 못 미치므로 그 이후 권리는 배당액이 없습니다.

현재 회차 기준 총 채권액 12,379,629,547원 중 채권자 예상배당은 2,987,488,110원, 미배당은 9,392,141,437원입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다.

④ 매각조건·토지 리스크

• 일괄매각. 제시외 건물 7-1 내지 7-3이 포함됩니다.
• 기계기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-656호, 제2024-501호의 기계기구 목록이 포함됩니다. 기계기구는 공장건물 내 설치되어 있고 현상은 보통입니다.
• 도로 저촉·현황도로. 목록3·5 토지는 도시계획시설 ‘지상도로’에 저촉되고 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중입니다. 목록4·6 토지도 현황 ‘도로’로 이용 중인 점이 평가에 반영됐습니다.
• 지목과 현황 차이. 목록3은 공부상 ‘답’, 목록4·5는 공부상 각 ‘전’이나 농지취득자격증명은 불필요합니다. 다만 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.
• 토지 이용규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역· 비행안전제5구역(전술)에 포함되고 도로에 접합니다.
• 토지정보. 토지면적 1,871.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘주거기타’, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 752,900원/㎡입니다.

⑤ 회차별 자금·배당 시나리오

유찰이 한 번 더 진행돼도 임차인 인수액은 100,000,000원으로 그대로 남습니다. 따라서 3회 유찰 시에는 매각가 2,114,062,299원에 인수를 합친 실질취득 2,214,062,299원, 4회 유찰 시에는 매각가 1,479,843,609원에 인수를 합친 실질취득 1,579,843,609원으로 봐야 합니다. 다만 실거래 기반 시세와 비교할 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 어느 회차가 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 와이엠코프레이션(주) 나영승의 보증금 100,000,000원을 현재 최저가와 별도로 취득원가에 반영해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 전입일 2016.09.21., 보증금 100,000,000원, 월차임 2,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음이라는 현재 매각조건을 원본과 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 7-1 내지 7-3과 기계기구 목록 제2022-656호, 제2024-501호가 포함되는 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로 편입·이용. 도시계획시설 지상도로 저촉과 현황도로 이용 부분이 실제 사용가치와 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원상회복 가능성. 공부상 답·전인 토지의 현황 변경에 대해 전용허가 여부와 원상회복명령 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지규제. 토지거래계약에관한허가구역·비행안전제5구역(전술)· 제1종지구단위계획구역 등 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 가격판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 실질취득액과 별도 시세검증을 거치기 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 사용 리스크

이 사건은 말소기준 이후의 후순위 등기가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실제 자금 기준은 3,020,089,000원이 아니라 3,120,089,000원입니다. 둘째, 일괄매각에 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 일부 토지는 도시계획시설 도로 저촉·현황도로 이용 및 원상회복명령 가능성이 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 49%까지 내려왔다”는 숫자가 아니라 인수보증금·매각범위·도로 저촉·토지 현황변경 리스크를 모두 포함한 가격입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차인은 남습니다. 권리는 부분적으로 정리되지만, 인수와 물적 리스크 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.