부산지방법원 2024타경5180. 부산 사상구 주례동 74-22 소재 부동산으로, 토지면적은 733.0㎡이고 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층입니다. 현재 이용은 1~2층 근린생활시설, 3층 숙박시설(미니호텔), 지하 근린생활시설(공실)입니다. 2017년경 대수선 및 리모델링한 것으로 평가됐습니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 2-1 내지 2-5도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2017.07.14 을구 18번 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며 최초 근저당권자는 김혜영, 이후 2023.03.14 한국성에게 이전됐습니다. 이 기준권리 이후의 정동훈 근저당권, 국민은행 근저당권, 여서희 가압류, 사상구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별개로 말소기준보다 앞선 임차인 2명의 보증금 인수가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5180 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 74-22 · 부산광역시 사상구 냉정로 116 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 1~2층 근린생활시설 · 3층 숙박시설(미니호텔) · 지하 근린생활시설(공실) |
| 토지 | 733.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층·지상3층 · 사용승인 1981.08.13 · 2017년경 대수선 및 리모델링 |
| 소유자 | 변재규 · 2016.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 6,017,418,300원 / 2,063,975,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 2,777,755,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 보증금 인수는 별도
말소기준은 2017.07.14 을구 18번 근저당권입니다. 이후 설정된 현재의 경매 관련 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 김석봉이 2012.02.24, 김지홍이 2016.12.27로 말소기준보다 앞서며, 제공된 배당 시뮬레이션은 이 두 사람의 보증금 20,000,000원과 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 확정 인수 30,000,000원
| 임차인 | 점유 / 기준일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석봉 1층 일부 | 2012.02.24 | 20,000,000원 1,100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 김지홍 1층 일부 | 2016.12.27 | 10,000,000원 1,350,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 김도연 1층 일부 | 2018.10.19 | 30,000,000원 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 씨제이올리브영 주식회사 이선정 1층 일부 | 2019.09.16 | 60,000,000원 6,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한국성 | 2023.03.07 2025.01.07 배당요구 | 100,000,000원 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박찬 1층 | 2023.09.14 | 10,000,000원 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 황순남 1층 중 약 33㎡ | 확정일자 2024.07.15 임차권등기 2024.11.15 | 30,000,000원 - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 확인 |
확정적으로 매수인에게 승계되는 금액은 김석봉 20,000,000원과 김지홍 10,000,000원의 합계 30,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 2,063,975,000원에 이 금액을 더한 실질취득 기준은 2,093,975,000원입니다. 황순남은 임차보증금 30,000,000원, 확정일자 2024.07.15, 임차권등기 2024.11.15가 확인되지만 점유 기준일이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,063,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,039,750원 |
| 인수 · 임차인 김석봉 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김지홍 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 김혜영 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 정동훈 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 을구 22번 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,300,000,000원 | 1,440,935,250원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 여서희 | 1,681,713,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,581,713,000원 중 예상 배당은 2,040,935,250원, 미배당은 3,540,777,750원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 2,777,755,682원이며 현재 회차 예상 배당은 1,440,935,250원으로 전액 충족되지 않습니다. 김석봉·김지홍의 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남정보대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 형성된 학교주변 상가지대입니다. 상업적 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 용도. 1~2층 근린생활시설, 3층 숙박시설(미니호텔), 지하 근린생활시설 공실로 이용 중인 복합 수익형 부동산입니다.
- 토지. 733.0㎡, 준주거지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 경남정보대학교 관련 상대보호구역에 포함되고 도로 및 중로1류에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1981.08.13이고 2017년경 대수선·리모델링한 것으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린생활시설·숙박시설 복합용도이고 임차관계도 다수여서, 매수층과 운영 방식이 주거용 집합건물보다 제한될 수 있는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 2,063,975,000원에 확정 인수 보증금 30,000,000원을 더한 2,093,975,000원을 기본 취득 기준으로 보세요.
- 김석봉·김지홍 점유 확인. 두 사람은 말소기준보다 앞선 기준일이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 실제 점유 지속 여부와 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 황순남 확인. 임차보증금 30,000,000원과 확정일자·임차권등기는 확인되지만 대항력 판단에 필요한 점유 기준일이 특정되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 한국성 관계 확인. 임차인 한국성과 을구 18번 근저당권 이전권자의 이름이 동일합니다. 실제 임대차, 점유 및 채권관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1 내지 2-5가 포함되므로 현황과 감정평가 범위가 실제 점유·영업구획과 일치하는지 확인하세요.
- 상가·숙박시설 운영성. 1~2층 근린생활시설, 3층 미니호텔, 지하 공실의 복합 구조이므로 각 층의 임대차 유지 여부와 공실·운영비를 따로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 실제 임대수익과 인근 거래·수익률을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차인의 점유·사업자등록·배당요구와 매각 범위를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 6,017,418,300원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,063,975,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매 가격만 보면 안 됩니다. 김석봉과 김지홍의 보증금 합계 30,000,000원은 매수인 인수이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 2,093,975,000원입니다. 황순남의 30,000,000원 임차보증금은 대항력 여부가 아직 미상이고, 한국성의 임차신고 역시 등기권리자와 동일 이름이라는 점 때문에 사실관계 확인이 필요합니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되지만, 실제 취득 위험은 다수 임차인과 복합 상업용 건물의 운영·환금성에 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차 승계와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
