대구지방법원 2025타경9663. 칠곡군 왜관읍 금산리 981-5의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 3,299㎡, 지목은 공장용지이고 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 감정가는 2,997,899,430원, 현재 최저매각가는 1,468,970,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 회차까지 내려왔습니다. 다만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다.
말소기준권리는 2022.08.04. 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 그런데 임차인 임병윤의 전입일은 2020.03.20.으로 이보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 2,000,000원이며 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수되는 구조가 아니라 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 981-5 · 도로명 경상북도 칠곡군 왜관읍 공단로5길 8 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 3,299㎡ |
| 소유자 | 한요안나 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,997,899,430원 / 1,468,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 2,310,967,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
소유권은 한요안나가 2019.08.26. 취득했습니다. 임병윤은 2020.03.20. 전입해 2022.08.04. 말소기준 근저당보다 선순위입니다. 이후 2025.11.26. 대구대건신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차인의 보증금 10,000,000원은 별도 인수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 661평방미터 | 2020.03.20 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 10,000,000원 인수 |
| 임진호 | - | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 등기 기준 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,468,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,089,700원 |
| 인수. 임차인 임병윤 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,451,880,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원 중 1,451,880,300원이 배당되고, 948,119,700원의 미배당이 발생합니다. 임병윤 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,468,970,000원 | 1,451,880,300원 | 948,119,700원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,028,278,999원 | 1,015,596,209원 | 1,384,403,791원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 719,795,299원 | 710,197,346원 | 1,689,802,654원 | 10,000,000원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 임병윤의 보증금 10,000,000원 인수는 각 시나리오에서 동일하게 잡혀 있습니다. 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 49%라는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 기타 + 토지 성격의 물건은 토지·건물·기계기구 구성과 현장 활용도를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 토지. 3,299㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 접면. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 301,900원/㎡.
- 제한. 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 건물 현황. 가동 3층 부분은 공부상 경량철골조 판넬지붕 창고이나 실제 일부가 시멘트벽돌조 슬래브지붕 계단실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 1,468,970,000원 + 인수 10,000,000원 = 1,478,970,000원으로 판단합니다.
- 선순위 임차인. 임병윤의 점유 661평방미터, 보증금 10,000,000원, 월 차임 2,000,000원 및 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. 임진호는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외·기계기구. 일괄매각 대상의 현존 여부·사용 상태·점유관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 가동 3층 일부의 실제 구조가 공부 기재와 다르므로 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서는 할인율보다 인수권리가 먼저입니다. 임병윤은 말소기준권리보다 앞선 전입자로 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조이므로 현재 회차의 실질취득은 1,478,970,000원입니다. 임진호는 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 제시외 건물·기계기구 일괄매각과 가동 3층 일부의 공부·현황 차이도 함께 확인해야 합니다. 권리가 완전히 깨끗한 물건이 아니라, 선순위 임차인 인수를 가격에 반드시 얹어 봐야 하는 물건입니다.
