💰 감정가 대비 49% · 🏦 채권 미배당 1,415,197,710원 · 👤 김강연 대항력 미상 · ⚠️ 2회 유찰
대구지방법원 2025타경9831. 대구광역시 동구 용수동 62의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층으로, 1층은 주차장·보일러실·창고 등, 2층은 객실·사무실·숙소 등으로 이용되고 있습니다. 사용승인은 2004.08.30입니다. 토지는 1,551㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 등에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2024.03.26 가창농업협동조합 근저당권 1,980,000,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 1,380,000,000원의 근저당권과 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석을 단순한 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 김강연이 2026.01.23 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 우선변제 범위를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9831 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용수동 62 · 팔공산로185길 53 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 2층 · 사용승인 2004.08.30 |
| 토지 | 1,551㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김영자 |
| 감정가 / 최저가 | 4,014,023,600원 / 1,966,871,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가창농업협동조합 / 3,005,492,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 · 옥상 태양광발전설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 미상
현재 소유자는 김영자입니다. 과거 설정됐던 농업협동조합중앙회·국민은행·대구은행· 가창농업협동조합·하빈농업협동조합·드림상호저축은행·한국양계축산업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.26 가창농업협동조합 근저당권이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 김강연 1명, 대항력 판정 보류
| 성명 | 배당요구 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김강연 | 2026.01.23 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
김강연은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리인 2024.03.26보다 앞서는지 뒤서는지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 배당 후 미회수액 또는 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 확인 대상은 김강연 1명입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 4,014,023,600원, 현재 최저매각가는 1,966,871,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49% = 시세보다 싸다”라고 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,966,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,068,710원 |
| 1. 근저당 · 가창농업협동조합 (을구 19) | 1,980,000,000원 | 1,944,802,290원 |
| 2. 근저당 · 가창농업협동조합 (을구 20) | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 3,360,000,000원 중 1,944,802,290원이 배당되는 가정으로, 미배당은 1,415,197,710원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 김강연의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당은 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,966,871,000원 | 1,944,802,290원 | 1,415,197,710원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,376,809,700원 | 1,360,641,603원 | 1,999,358,397원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 963,766,789원 | 951,729,121원 | 2,408,270,879원 |
가창농업협동조합의 경매신청 청구액은 3,005,492,162원입니다. 현재 회차에서도 가정 배당액은 1,944,802,290원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 매각대금과 신청채권자 배당액이 함께 감소합니다. 이 구조는 후순위 근저당권의 배당 가능성도 현재 회차부터 사실상 0원이라는 점을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 용수동 소재 팔공산케이블카탑승장 남측 인근이며, 부근은 동화사집단시설지구 내 숙박시설·근린생활시설·상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 주차장·보일러실·창고 등, 2층은 객실·사무실·숙소 등으로 이용되는 숙박시설입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 심야전기보일러 및 유류보일러 난방, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,551㎡, 공시지가 641,500원/㎡, 지목 대, 상업용, 완경사, 사다리형, 중로각지입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김강연 전입일 확인. 2024.03.26 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 배당 후 미회수액과 실제 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 4,014,023,600원에서 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 옥상 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제 검토. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 등 다수 규제가 이용·개발·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해 임차관계와 매각범위를 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 임차인과 시장가
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 할인율 하나만으로 판단하기에는 확인해야 할 항목이 큽니다. 등기상 기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 김강연의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 여기에 숙박시설·토지 결합 물건이고 국립공원·자연환경보전지역 등 규제가 중첩되며, 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격이 많이 내려온 것과 가격이 싸다는 것을 구분해야 하는 물건입니다. 임차관계와 실제 시장가를 먼저 확정한 뒤 응찰 여부를 판단하는 접근이 필요합니다.
