대구지방법원 2025타경508. 경주시 석장동 769-38 토지 708㎡와 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물을 함께 매각하는 일괄매각 물건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지로 기재돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 목록 2에 부가 설치된 데크와 목록 1의 조경수·조경석·야외데크도 포함평가됐습니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2015년 신경주새마을금고 근저당 2건입니다. 채권최고액은 각각 169,000,000원과 182,000,000원이지만, 두 권리는 2018.01.31 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2016년 경주세무서 압류도 2017.02.08 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2018.01.31 성동새마을금고 근저당 416,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류· 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 석장동 769-38 · 경상북도 경주시 석장1길 40-28 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2015.01.05 |
| 토지 | 대 708㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신부일 (2023.09.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 614,892,000원 / 301,297,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동새마을금고 / 315,046,305원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 데크·조경수·조경석·야외데크 포함평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리는 말소, 기준권리 이후는 소멸
2015년 설정된 신경주새마을금고 근저당 2건은 2018.01.31 해지로 말소됐고, 2016년 국세 압류 역시 2017.02.08 말소됐습니다. 이에 따라 말소기준은 2018.01.31 성동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 성동새마을금고 근저당 84,000,000원, 디지털새마을금고 가압류 140,854,940원, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2020.05.04 이석남 명의로 설정된 근저당 39,000,000원은 2021.09.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에 기재된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 301,297,000원으로 감정가 614,892,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가는 평가 기준가격이지, 현재 시장에서 바로 매도 가능한 가격과 같지 않습니다.
이 물건은 동국대학교 경주캠퍼스 북서측 인근에 자리한 단독주택과 토지로, 아파트처럼 동일 단지· 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵습니다. 주변은 단독주택·다가구주택·임야가 혼재하고, 토지는 보전녹지지역에 포함됩니다. 이런 비정형 주택은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 임대수익과 실제 점유관계에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 301,297,000원 | 49% | 734,576,098원 |
| 3회 유찰 시 | 210,907,900원 | 34.3% | 823,699,751원 |
| 4회 유찰 시 | 147,635,530원 | 24.01% | 886,086,307원 |
③ 예상배당표 (매각가 301,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,018,158원 |
| 을구 1번 근저당 · 신경주새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 신경주새마을금고 | 182,000,000원 | 127,278,842원 |
| 을구 3번 근저당 · 성동새마을금고 | 416,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 성동새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 이석남 | 39,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 디지털새마을금고 | 140,854,940원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권 총액은 1,030,854,940원, 채권자 배당액은 296,278,842원이며, 미배당액은 734,576,098원입니다. 신청채권자 성동새마을금고의 청구액 315,046,305원은 현재 계산상 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.
국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다. 위 표는 제공된 예상배당액을 그대로 표시한 것이며, 말소된 권리의 배당 포함 여부는 반드시 법원 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 석장동 동국대학교 경주캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 708㎡이며 완경사 사다리형 토지입니다. 도로 조건은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전녹지지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 보전산지·공익용산지에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 208,900원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 규격의 반복 거래가 가능한 공동주택이 아니라 토지와 단독주택의 개별성이 강해, 매도 시 매수층과 가격 검증 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 원본 확인. 을구 1번·2번 근저당과 갑구 2번 압류의 말소 상태를 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상배당표가 말소된 근저당을 배당 대상으로 포함하고 있으므로 법원 배당순위와 채권신고 내역을 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세 및 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 매각대금에서 우선 차감될 금액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지, 데크, 조경수, 조경석, 야외데크의 현황·경계·소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 검토. 보전녹지지역과 가축사육제한구역에 따른 증축·개축·용도변경 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 인근 단독주택·다가구주택·토지의 실제 거래와 건물 상태를 우선 비교하세요.
- 명도 비용 반영. 점유자가 확인되지 않았으므로 인도명령, 협의 비용과 명도 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·점유 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 겉으로는 가격과 권리 모두 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 토지 708㎡와 단독주택을 함께 매수하는 비정형 자산입니다. 실거래 근거가 없고 임대관계가 미상이며, 등기상 말소된 근저당이 예상배당표에는 포함돼 있어 서류 대조도 필요합니다.
선순위 권리는 정리됐지만, 가격과 점유는 아직 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율을 수익으로 착각하지 말고, 실제 점유자·세금·토지 규제·건물 상태·인근 거래를 모두 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정해야 합니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·원본 확인 우선입니다.