대구지방법원 2025타경10020. 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 248.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 위치합니다. 현재 소유자는 안교정이고, 2021.08.13. 소유권이전과 같은 날 금호새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 78,000,000원이며 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 54,624,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 판단 핵심은 가격 할인율보다 권리와 매각대상 범위를 정확히 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9 · 경상북도 영천시 화남면 유천길 138-19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 공부 및 제시목록상 50.04㎡ · 실측사정 60.6㎡ |
| 소유자 | 안교정 |
| 감정가 / 최저가 | 111,479,000원 / 54,624,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호새마을금고 / 52,916,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13.
핵심은 2021.08.13. 금호새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2024.07.03. 같은 채권자의 임의경매개시결정도 있었지만 2024.08.05. 취하되어 2024.08.07. 말소됐고, 이후 2025.12.05. 다시 이번 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영희 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
손영희의 전입신고일은 2024.02.08.로 말소기준권리인 2021.08.13.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵지만, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,383,232원 |
| 2. 근저당 · 금호새마을금고 | 78,000,000원 | 53,240,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 금호새마을금고 채권최고액 78,000,000원 중 53,240,768원이 배당되고 24,759,232원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각대상에서 놓치면 안 되는 부분
- 일괄매각. 토지와 건물 등 매각대상을 한 묶음으로 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 목록2 면적 차이. 공부 및 제시목록상 면적은 50.04㎡이지만 실측사정 면적은 60.6㎡입니다.
- 목록3 지분매각. 매각물건명세서 비고에 지분매각으로 명시되어 있어 매각대상 지분 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 공동담보. 금호새마을금고 근저당에는 선천리 1330-9 토지와 선천리 1330-8 안교정 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선천3리경로회관 남측 인근이며, 부근은 단독주택·나지·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·유류보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 248.0㎡, 완경사·가로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 69,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록2의 공부상 50.04㎡와 실측사정 60.6㎡ 차이가 별도로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.13. 금호새마을금고 근저당이 기준이며, 손영희의 2024.02.08. 전입은 이후입니다.
- 임차인 서류 대조. 손영희의 보증금·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 목록3 지분 범위 확인. 지분매각인 만큼 정확히 어떤 지분이 매각되는지 등기부와 물건목록을 함께 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록2의 50.04㎡와 실측사정 60.6㎡ 차이가 매각가격과 이용에 어떤 영향을 주는지 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 현장 배치와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 현장과 주변 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 가볍지만, 물건 구조는 단순하지 않다
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.13. 금호새마을금고 근저당이고, 손영희의 전입은 그 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 측면에서는 2회 유찰, 목록3 지분매각, 목록2 50.04㎡와 실측사정 60.6㎡의 면적 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각을 함께 봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “인수 위험이 큰 사건”이라기보다, 매각대상과 현황을 정확히 읽어야 하는 사건에 가깝습니다. 최저가가 54,624,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 지분 범위·건물 현황·임차인 배당관계를 원문과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
