대구지방법원 2025타경10020. 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9 소재 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 안교정이며, 금호새마을금고가 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 52,916,770원입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 금호새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며, 이 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 아파트 경매처럼 권리만 정리되면 끝나는 물건은 아닙니다. 임차인 손영희의 보증금이 확인되지 않았고, 건물 실측 면적과 공부상 면적이 다르며, 매각 대상 중 토지 지분이 포함됩니다. 따라서 낮아진 최저매각가가 실제 취득가치에 비해 유리한지 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9 도로명주소: 경상북도 영천시 화남면 유천길 138-19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 목록2 공부 및 제시목록상 50.04㎡ / 실측사정 60.6㎡ |
| 토지 | 토지면적 248.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 안교정 · 단독소유(건물 등기 기준) |
| 감정가 | 111,479,000원 |
| 최저매각가 | 38,236,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호새마을금고 / 52,916,770원 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고의 보증금 조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
2018년 최재환 명의의 소유권보존등기가 있었고, 2021년 8월 13일 안교정에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 금호새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2024년 7월 3일 금호새마을금고의 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 경매는 취하돼 개시결정등기도 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 5일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이나 보증금은 미상
이 사건에는 손영희 1명의 임차인 신고가 확인됩니다. 전입일은 2024년 2월 8일로, 말소기준권리인 2021년 8월 13일 근저당권보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손영희 | 2024.02.08 | 미상 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 손영희 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.02.08 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2026.01.20 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입으로 후순위 |
| 매수인 인수액 | 현재 산정 0원 |
핵심은 전입일입니다. 손영희의 전입신고는 금호새마을금고 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 보면 말소기준권리에 대항하는 선순위 임차인이 아니며, 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 선순위 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 미상이라는 사실은 별도로 고려해야 합니다. 배당요구가 접수됐더라도 실제 보증금 규모, 우선변제 요건 및 배당순위가 확정된 것은 아닙니다. 특히 주택임대차의 소액임차인 최우선변제 여부는 보증금과 다른 법정 요건을 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%, 그러나 시세 판단은 유보
이 사건의 감정가는 111,479,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 38,236,000원으로, 감정가 대비 약 34% 수준입니다.
가격만 보면 감정가에서 상당히 내려온 상태입니다. 하지만 감정가는 부동산의 실제 시장 거래가격과 항상 일치하지 않습니다. 특히 단독주택과 토지, 일부 지분매각이 결합한 부동산은 아파트와 달리 개별 조건에 따른 가치 차이가 큽니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 111,479,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,236,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,765,200원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,735,640원 | 17% | 0원 |
유찰 회차별 가격은 해당 회차의 산정 시나리오입니다. 실제 다음 매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
또한 현재 최저매각가 수준에서도 금호새마을금고의 채권이 전액 배당되지 않습니다. 향후 유찰이 추가되면 채권자의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다. 다만 이러한 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,088,248원 |
| 1. 근저당권 · 금호새마을금고 | 78,000,000원 | 37,147,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 38,236,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,088,248원을 제외한 37,147,752원이 금호새마을금고에 배당되는 구조입니다.
채권최고액 78,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 40,852,248원입니다. 신청채권자의 청구금액 52,916,770원 역시 위 예상배당액으로는 전액 충족되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며, 실제 채권액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않아 임차인 관련 배당 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 가격보다 중요한 매각 범위
이 사건은 일반적인 아파트 한 세대 매각과 다릅니다. 단독주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되며, 건물의 면적 차이와 토지 지분매각이 명시되어 있습니다. 따라서 실제 취득 대상의 물리적 범위와 법적 소유 범위를 구분해서 확인해야 합니다.
| 건물 이용상태 | 단독주택 |
|---|---|
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 외벽 | 방부목재 사이딩 등 마감 |
| 내벽 | 벽지 및 타일 등 마감 |
| 창호 | 샷시 이중창 |
| 설비 | 위생설비·급배수설비·유류보일러 난방설비 |
| 공부상 건물면적 | 50.04㎡ (목록2) |
| 실측사정 건물면적 | 60.6㎡ (목록2) |
| 제시외 건물 | 포함 매각 |
| 토지면적 | 248.0㎡ |
| 지목 | 대 |
| 토지 지형 | 완경사 · 가로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 토지 지분 | 목록3 지분매각 |
등기부의 공동담보 기재에는 선천리 1330-9 토지와 선천리 1330-8 토지의 안교정 지분이 포함되어 있습니다. 공동담보의 기재 내용과 실제 경매 매각목록은 구분해야 하므로, 각 필지의 등기·지적도·매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 영천시 화남면 선천리 소재 선천3리경로회관 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 나지, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 기호 1,3은 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역이 포함되어 있으며, 준보전산지에 접하는 것으로 표시됩니다. 관련 행위 제한은 해당 필지별 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 지형은 완경사, 형상은 가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 69,500원/㎡로 표시되어 있습니다. 이 수치는 토지 관련 지표이며 건물 및 지분매각을 포함한 전체 물건의 실거래가를 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 단층 경량철골구조로 위생·급배수·유류보일러 난방설비가 있습니다. 실제 수선 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각, 일부 토지 지분매각, 3회 유찰이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 감정가 대비 할인폭과 별개로 실수요 및 향후 매수자 확보 가능성을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상인 건물·토지를 각각 확인하고, 특히 목록3의 정확한 지분 비율과 공유자를 확인하세요.
- 공동담보 대조. 선천리 1330-9와 1330-8 관련 등기 및 매각범위를 비교해 실제 취득 권리를 구분하세요.
- 면적 차이 확인. 목록2의 공부상 50.04㎡와 실측사정 60.6㎡ 차이를 건축물대장·감정평가서·현장 실측 내용과 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함 매각되는 건물의 현황과 적법성, 이용 가능성 및 유지관리 상태를 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 손영희의 전입일은 말소기준권리 이후지만, 보증금·확정일자·실제 점유상태와 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 실제 인도 가능성. 손영희와 소유자 등 현재 점유관계를 파악하고 인도명령·명도 비용을 검토하세요.
- 시세 검증. 유사한 단독주택·토지 거래사례를 확인하되, 건물 상태·토지 지분·도로접면 등 조건을 함께 비교하세요.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰 이력만으로 저평가를 단정하지 말고, 매각 범위·지분관계·건물 상태·시장 수요를 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 구체적 적용 범위와 이용 제한을 확인하세요.
- 입찰보증금 및 기일 확인. 매각기일 2026.10.14의 최종 공고에서 최저매각가·보증금 조건·매각 진행 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 취득 범위
이 사건의 매력으로 보일 수 있는 숫자는 38,236,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 111,479,000원에 비해 크게 낮아진 가격이고, 3회 유찰까지 진행됐습니다.
권리관계에서도 긍정적인 부분은 있습니다. 2021년 금호새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차인 손영희의 전입일은 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 등기상 인수할 채무가 없다는 것과 경제적으로 유리한 부동산을 취득한다는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 단독주택·토지의 일괄매각이면서 일부 토지가 지분매각입니다. 건물 면적 차이와 제시외 건물도 있으며, 임차보증금과 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
또한 현재 최저가와 직접 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 추가 유찰 이후 반드시 유리해진다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단과 물건의 실제 이용 가능성은 아직 검증이 필요한 사례입니다. 토지 지분의 내용, 건물의 현황, 임차인의 실제 권리와 점유관계, 지역 실거래가격을 확인한 후 응찰가를 검토하는 접근이 적절합니다.
