대구지방법원 2025타경10044. 칠곡군 왜관읍 ‘왜관드림뷰’ 4층 505호 아파트입니다. 감정가 272,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 190,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.11.16. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 138,600,000원 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 임차인도 확인되지 않아 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 채권회수형 임의경매와 달리 등기 원인에 “청산을 위한 형식적경매개시 결정”이라고 기재돼 있습니다. 2025.09.06. 상속으로 정혜정 지분 9분의 3, 이설우·이응서·이설아 각 9분의 2의 공유관계가 형성된 뒤 2025.12.16. 경매개시결정이 등기된 구조입니다. 현재 제공된 배당계산에서는 기존 근저당권과 후순위 가압류가 매각대금에서 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10044 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 193 왜관드림뷰 4층 505호 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 중앙로 245-5 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9325㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 4층 505호 |
| 현재 소유자 | 정혜정 9분의 3 · 이설우 9분의 2 · 이응서 9분의 2 · 이설아 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 0명. 임차보증금이나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2018.12.26. 이용화 명의의 전세권 130,000,000원이 설정된 이력은 있으나 2020.11.16. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이용화가 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했고, 주식회사하나은행 근저당권 138,600,000원이 설정됐습니다.
이 근저당권은 2025.12.05. 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전된 등기가 있습니다. 이후 성주군 압류, 주식회사 육단 가압류 110,127,463원, 농업회사법인 주식회사 경록 가압류 230,194,343원 및 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.1%
왜관드림뷰는 68세대, 2017.10.26. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 84.9325㎡이고, 동일·유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균 260,208,333원보다 최근 12개월 4건 평균 264,125,000원과 2026.03. 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 82.66㎡ | 15 | 273,000,000원 |
| 2025.04 | 82.66㎡ | 20 | 275,000,000원 |
| 2025.04 | 82.66㎡ | 7 | 258,500,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2024.10 | 82.66㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 82.66㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2023.09 | 82.66㎡ | 20 | 277,000,000원 |
| 2023.07 | 82.66㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2023.07 | 84.93㎡ | 12 | 242,000,000원 |
| 2022.04 | 84.91㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 82.66㎡ | 13 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 264,125,000원 |
현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 평균 264,125,000원의 72.1%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 +2.3%로 하락 추세가 아니라 소폭 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건은 단순히 과거 전체 평균이 높아서 싸 보이는 경우가 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로도 현재 최저가가 낮은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 육단 | 110,127,463원 | 48,334,400원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 경록 | 230,194,343원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 정혜정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 478,921,806원 중 186,934,400원이 배당되고, 미배당액은 291,987,406원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 291,987,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,279,999원 | 130,614,079원 | 348,307,727원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,295,999원 | 91,216,671원 | 387,705,135원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트·기존주택·근린생활시설·시장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 4층 505호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,712.0㎡, 평지의 아파트부지이며 공시지가는 622,600원/㎡입니다.
- 단지. 왜관드림뷰 68세대, 2017.10.26. 준공이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 평균 264,125,000원의 72.1%, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 감정가보다 최근 거래를 중심으로 응찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
- 말소기준 확인. 2020.11.16. 을구 3번 근저당권이 말소기준이며, 2025.12.05. 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 존재합니다.
- 형식적경매 확인. 2025.12.16. 청산을 위한 형식적경매개시결정의 원문과 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 임차인 신고는 없습니다. 실제 점유자와 명도 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 문서와 체납관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 눈에 띈다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 가격도 현재 최저가 190,400,000원이 최근 12개월 실거래 평균 264,125,000원의 72.1%에 불과하고, 최신 거래 250,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +2.3%여서 하락장 때문에 과거 평균만 높게 보이는 상황은 아닙니다.
다만 이 사건은 청산을 위한 형식적경매이고, 상속 후 4인 공유 상태에서 경매가 개시됐다는 점이 일반적인 담보권 실행 사건과 다릅니다. 따라서 권리구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 형식적경매의 매각조건과 실제 점유관계를 원문으로 확인한 뒤 응찰하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
