부산지방법원 2025타경922. 부산 북구 덕천동 305-11 ‘서희빌’ 건물로, 매각물건명세서 비고상 다가구주택 및 오피스텔로 이용 중이며 일괄매각 대상에 제시외 건물 2-1 내지 2-3도 포함됩니다. 소유자는 이동희이고, 등기상 말소기준은 2018-11-09 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 “낙찰자가 임차보증금을 떠안느냐”와 “739,008,000원이 실제로 싼 가격이냐”를 분리해서 보는 것입니다. 전자는 현재 자료 기준 인수 0원입니다. 반면 후자는 비교할 실거래 수치가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 부담이 없다는 점과 가격 경쟁력이 있다는 판단은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리·임차관계

말소기준권리는 2018-11-09 을구 1번 근저당권입니다. 확인된 실제 임차인 11명의 전입일 가운데 가장 이른 날짜도 2018-12-21이어서 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 분류되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

등기상 오신영의 100,000,000원 주택임차권은 2024-05-02 등기됐다가 2024-07-12 말소됐습니다. 현재 등기상 확인되는 김건휘의 70,000,000원 주택임차권과 박세진의 60,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 11명

보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않아 중복 합산 대상 없이 실제 임차인 11명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2018-11-09 이후여서 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금이나 확정일자가 미상인 점유자가 많으므로, 배당순위와 실제 계약내용은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 739,008,000원으로 감정가 1,055,725,840원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 수치만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 739,008,000원이지만, 이 실질취득가가 주변 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 739,008,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 770,000,000원 가운데 729,217,920원이 배당되고 40,782,080원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치여서 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·토지 메모

• 이용상태. 매각물건명세서 비고상 본건 건물은 다가구주택 및 오피스텔로 이용 중입니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1 내지 2-3이 포함됩니다.
• 토지. 면적 175.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,050,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 11명 계약관계 대조. 전입일은 모두 말소기준 뒤지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 다수이므로 현황조사·매각물건명세서·임대차계약 관계를 호실별로 확인해야 합니다.
• 박세진 중복 권리 확인. 60,000,000원 임차권과 60,000,000원 가압류가 같은 이름으로 나타나므로 실제 당사자 관계와 채권 원인을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김건휘 70,000,000원, 박세진 60,000,000원 임차권등기는 말소기준 뒤지만 실제 배당 여부와 점유 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 2-1 내지 2-3의 실제 현황과 이용 상태를 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가 739,008,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 다가구주택·오피스텔 건물의 실제 거래가격과 수익 구조를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 기준으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제

이 사건은 말소기준권리가 2018-11-09로 명확하고, 확인된 임차인 11명의 전입이 모두 그 이후라 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 현재 확인되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

다만 권리관계가 단순하다고 보기는 어렵습니다. 다가구주택·오피스텔 이용 건물에 실제 임차인이 11명이고, 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 다수이며, 박세진은 임차권과 가압류가 함께 표시됩니다. 여기에 실거래 비교 수치가 없어 현재 최저가 739,008,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증은 반드시 필요한 물건”입니다.