대구지방법원 2025타경10137. 대구광역시 동구 진인동 286, 도로명 갓바위로12길 1-21에 있는 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물과 토지 413.0㎡가 함께 평가된 구조입니다. 소유자는 정혜영이고, 말소기준은 2021년 설정된 대구축산업협동조합 근저당 채권최고액 156,000,000원입니다. 그 뒤 국·박성민·신한카드의 가압류와 대구축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 731,676,160원에서 2회 유찰되어 최저가가 358,521,000원까지 내려왔지만, 이 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 진인동 286 · 대구광역시 동구 갓바위로12길 1-21 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 외벽 화강석·드라이비트 · 내벽 벽지·타일 · 바닥 장판지·타일 · 새시창 |
| 토지 | 413.0㎡ · 지목 대 · 현황 대, 일부 도로 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 731,676,160원 / 358,521,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 107,929,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.06. 을구 1번 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 공동담보로 진인동 286 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2024년과 2025년에 들어온 가압류 3건 및 2025.12.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 358,521,000원으로 감정가 731,676,160원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 토지까지 일괄매각되는 물건은 건물 상태·토지 형상·도로 편입 부분을 함께 반영해 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 358,521,000원 | 1,810,382,003원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 250,964,699원 | 1,916,432,516원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 175,675,289원 | 1,990,667,874원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 1,810,382,003원 → 1,916,432,516원 → 1,990,667,874원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 채권자 회수율 쪽에 나타나고, 매수인 승계액에는 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,819,294원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박성민 | 2,000,000,000원 | 196,701,706원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,083,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델은 근저당권을 채권최고액 기준으로 계산하고 있으며, 국의 가압류는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 총 청구액 2,163,083,709원 중 채권자 예상배당은 352,701,706원이고 미배당은 1,810,382,003원입니다.
④ 물건 조건 — 일괄매각·제시외·일부 도로
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대이나 현황은 대 및 일부 도로입니다. 일부 도로 부분을 감안하여 평가되었습니다.
- 태양광설비. 옥탑층에 소재하는 태양광설비는 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비로 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 건물 이용. 감정 이용상태는 단독주택이며 방 및 거실, 발코니, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 동구 진인동 통칭 진정마을 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 생활환경. 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 진입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지 특성. 토지 413.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 355,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(3층 이하)·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 표기는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 일부 도로 범위 확인. 토지 중 실제 도로로 사용되는 범위와 이용 제약을 지적도·현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 옥탑 태양광설비가 건물에 포함 평가된 만큼 실제 설치·작동·귀속 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 개별주택·토지 가치와 건물 상태를 별도 검증해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당계산은 근저당을 채권최고액 기준으로 보고 일부 채권은 미상 또는 미반영 요소가 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2021.09.06. 대구축산업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 근거가 없어 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 일괄매각, 제시외 건물, 토지 일부 도로, 옥탑 태양광설비와 임대관계 미상까지 확인해야 할 물건 조건이 적지 않습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 검증은 보수적으로. 이 물건은 ‘할인율’보다 실제 자산가치 확인이 먼저입니다.
