대구지방법원 2025타경10137. 대구 동구 진인동 286 소재 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이며, 토지는 413.0㎡입니다. 소유자는 정혜영으로 2021.08.09 소유권보존등기가 됐고, 2021.09.06 대구축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국의 추징보전 가압류, 박성민의 2,000,000,000원 가압류, 신한카드의 7,083,709원 가압류가 차례로 들어왔고 2025.12.23 대구축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 진인동 286 · 대구광역시 동구 갓바위로12길 1-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 철근콘크리트조 3층 |
| 토지 | 413.0㎡ · 지목 대 · 현황 대, 일부 도로 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정혜영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 731,676,160원 / 250,964,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 107,929,816원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 권리·배당 데이터상 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 임차 여부는 입찰 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
말소기준은 2021.09.06 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 국 가압류, 박성민 가압류, 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 107,929,816원이지만 배당 추정은 근저당의 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 가격 위치 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 250,964,000원으로 감정가 731,676,160원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건은 감정상 단독주택과 413.0㎡ 토지를 함께 매각하고, 제시외 건물과 옥탑층 태양광설비까지 포함되는 형태입니다. 또한 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 대, 일부 도로입니다.
다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 175,674,800원, 5회 유찰 시 122,972,359원으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰이 추가된다고 권리 인수액이 생기는 구조는 아니며, 현재 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,313,496원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박성민 | 2,000,000,000원 | 90,650,504원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,083,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,163,083,709원 중 246,650,504원이 배당되고, 미배당액은 1,916,433,205원으로 추정됩니다. 국 가압류는 추징보전액 130,000,000원이 등기 내용에 기재돼 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 진인동의 통칭 ‘진정마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다. 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 일반 차량 진입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 413.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 355,400원/㎡입니다. 공부상 지목은 대이지만 현황은 대, 일부 도로입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(3층 이하)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 단독주택으로 감정됐고, 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함되고, 옥탑층 태양광설비는 건물 효용을 위한 부대설비로 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일부 도로 범위 확인. 공부상 지목은 대지만 현황 일부가 도로이며, 감정평가에도 일부 도로라는 점이 반영돼 있습니다. 현황 경계와 이용상태를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물·태양광 확인. 제시외 건물과 옥탑층 태양광설비가 일괄매각에 포함됩니다. 실제 구조·상태·관리 부담을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 250,964,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 단독주택과 토지는 개별성이 커 별도의 현장 가격조사가 중요합니다.
- 배당표 해석. 신청채권 청구액은 107,929,816원이지만 근저당 배당 추정은 채권최고액 156,000,000원 기준입니다. 국 가압류도 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 할인율만 보면 안 된다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.09.06 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 사건 용도표시는 연립/다세대 + 토지지만 감정상 이용은 단독주택이고, 토지 413.0㎡ 중 현황 일부가 도로이며 제시외 건물과 옥탑 태양광설비까지 일괄매각됩니다. 여기에 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 이 할인율은 관심을 끌 만한 숫자지만, 시세보다 싸다는 근거 그 자체는 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현장 상태·점유관계·일부 도로 범위·실제 시장가격을 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
