대구지방법원 2025타경10148. 대구 동구 지묘동 태왕그린힐즈 101동 17층 1702호, 전용 167.31㎡ 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 정자영이고, 말소기준권리는 2013.05.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 2017년 중소기업은행 근저당권 96,000,000원, 2025년 중소기업은행 가압류 407,590,946원, 2025.12.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 상황이 크게 달라졌습니다. 동일면적 167.31㎡의 최근 12개월 거래 평균은 284,250,000원, 최신 거래는 2025.11. 275,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 51.7%입니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 26.5% 낮은 흐름이라, 과거 전체 평균 328,142,857원을 기준으로 할인폭을 과장해 판단하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10148 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 360 태왕그린힐즈 101동 17층 1702호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 파계로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 167.31㎡ · 17층 건물 중 17층 1702호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정자영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.05.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 2017.02.10. 중소기업은행 근저당권, 2025.05.30. 중소기업은행 가압류, 2025.12.19. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 51.7%, 그러나 하락 추세
태왕그린힐즈 동일면적 167.31㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래는 4건이고, 최근 12개월 평균은 284,250,000원입니다. 최신 거래는 2025.11. 13층 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 167.31㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 167.31㎡ | 14 | 276,000,000원 |
| 2025.05 | 167.31㎡ | 14 | 276,000,000원 |
| 2025.03 | 167.31㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2022.05 | 167.31㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 167.31㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 167.31㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 167.31㎡ | 4건 | 284,250,000원 |
전체 7건 평균은 328,142,857원이지만 2022년 380,000,000원·390,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 284,250,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -26.5% 낮고, 현재 최저매각가는 최근 12개월 평균의 51.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 407,590,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 683,590,946원 중 예상배당 144,142,000원, 미배당 539,448,946원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 539,448,946원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 582,931,546원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 613,257,486원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수보다 낙찰가격에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 지묘동 소재 지묘초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고, 주간선도로와의 거리 등 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 스라브 지붕 17층 건물 중 17층 1702호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선, 남측·동측 왕복 2차선, 북서측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 고도지구, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 21,939㎡, 평지·부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반 표시도 없습니다.
- 단지·거래. 태왕그린힐즈는 462세대, 1997.12.22. 준공이며 동일면적 실거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.05.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부를 다시 대조합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 328,142,857원보다 최근 12개월 평균 284,250,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해 응찰가를 판단합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -26.5% 낮아진 흐름이므로, 단순 할인율만으로 가격을 평가하지 않습니다.
- 배당 한계 확인. 현재 가정 매각가에서는 채권 미배당액이 539,448,946원이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.15.입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 크게 낮다
이 사건의 중심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰된 최저가는 147,000,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 284,250,000원의 51.7%가 됐습니다.
다만 가격 메리트의 기준은 과거 390,000,000원 거래가 아니라 최근 시장이어야 합니다. 최신 거래는 275,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -26.5%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 최저가도 최근 시세보다 크게 낮지만, 점유 미상과 하락 추세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
