대구지방법원 2025타경10159. 경산시 하양읍 대학리 1253 소재 공장 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 공장으로 이용 중이며, 처마고는 약 8m입니다. 토지는 1,692.7㎡의 공장용지이고 일반공업지역에 속합니다. 이번 매각은 일괄매각으로 기재되어 있어 건물과 토지를 하나의 취득 대상으로 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2022년 11월 14일 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 276,000,000원의 추가 근저당권이 있고, 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1253 · 경상북도 경산시 하양읍 아이웨어1로 26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 공장 이용 |
| 토지 | 1,692.7㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 처마고 약 8m · 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사나눔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,118,380원 / 564,537,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 594,840,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 공동담보 구조 확인
말소기준권리는 2022.11.14. 접수된 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 420,000,000원입니다. 등기 내용에는 대학리 1253 토지를 공동담보물에 추가한 것으로 기재되어 있습니다. 같은 날 을구 2번에 276,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 2025.11.28. 그 권리 중 94,000,000원이 신용보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 현재 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,152,118,380원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 564,537,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 395,175,900원(감정가 34%), 그 다음은 276,623,130원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교값이 없어 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 산업단지 공장·토지는 개별 필지의 도로조건, 건물 상태, 업종 적합성, 점유 상태에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율과 시장가치는 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,045,370원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 276,000,000원 | 136,491,630원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,078,500,000원 중 예상 배당액은 556,491,630원, 미배당액은 522,008,370원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구경북경제자유구역 경산지식산업지구 내에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장과 창고 등이 형성된 산업단지입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 단층, 처마고 약 8m입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,692.7㎡ 공장용지, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 236,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 공장 건물과 대학리 1253 토지가 일괄매각 대상이므로 등기부·매각목록에서 포함 범위를 다시 확인하세요.
- 점유·임대 상태. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자 사용 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권 등기에는 토지 대학리 1253이 공동담보에 추가된 것으로 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 상태를 원본으로 확인하세요.
- 근저당 일부이전. 을구 2번 근저당권 중 94,000,000원이 신용보증기금에 일부 이전된 이력이 있습니다. 최종 배당요구와 채권관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없습니다. 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 현장 상태. 공장 내부 설비, 적치물, 폐기물, 사용 중 기계·시설의 소유관계와 인도 가능 여부를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 공장 가치
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022년 대구은행 근저당권이 말소기준이 되고, 현재 최저가 564,537,000원 기준 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 공장 경매는 등기 권리만으로 끝나지 않습니다. 임대관계 미상, 공장·토지 일괄매각, 공동담보, 그리고 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다.
감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이를 그대로 “싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 권리는 말소형이지만 실제 투자가치는 공장 이용상태와 점유관계, 산업단지 내 수요, 토지·건물의 개별 가치 확인에서 결정됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 후. 이 사건의 핵심은 그 두 문장을 분리해 보는 것입니다.
