대구지방법원 2025타경10192. 대구 북구 침산동 메트로캐슬 5층 1-601호, 전용 84.9386㎡ 아파트입니다. 소유자 이혜신은 2012년 5월 25일 거래가액 162,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019년 3월 11일 설정된 우리은행 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만 동일 담보권의 승계이고, 그 이후 압류와 경매 관련 권리는 매각으로 정리되는 순서입니다.
가격 쪽은 권리보다 훨씬 강합니다. 감정가 223,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 109,270,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 반면 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 232,500,000원, 확인된 최신 거래는 2025년 4월 230,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 과거 구간보다 1.3% 높아, 제공된 실거래 흐름에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 293-12 메트로캐슬 5층 1-601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9386㎡ · 11층 건물 중 5층 · 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 소유자 | 이혜신 (2012.05.25. 거래가액 162,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 | 에이치엠자산관리대부 주식회사 · 청구액 58,423,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2004.02.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2019.03.11. 을구 10번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 2023.05.09. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 기준권리 이후 2023년 북구 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류와 후순위 권리, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 순서입니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 47.0%
메트로캐슬은 총 60세대, 사용승인일은 2004.02.16.입니다. 비교 대상은 전용 약 84.94㎡ 거래이며 면적이 일치합니다. 전체 9건 평균은 230,888,888원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 4건 평균은 232,500,000원, 최신 거래는 2025년 4월 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 84.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 84.94㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.94㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.11 | 84.94㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 84.94㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 84.94㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 232,500,000원 |
현재 최저가 109,270,000원은 최근 12개월 평균의 47.0%, 전체 9건 평균의 47.3%입니다. 감정가 223,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 232,500,000원보다 낮습니다. 가격만 놓고 보면 이미 2회 유찰을 거쳐 실거래 구간과의 간격이 크게 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 106,940,220원 |
| 미배당 | 180,000,000원 | 73,059,780원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,329,780원을 제외한 106,940,220원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 73,059,780원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 선순위 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 73,059,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 105,287,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,542,300원 | 52,178,539원 | 127,821,461원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 침산동 침산네거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 6차선 침산로, 북측으로 폭 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,290,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 메트로캐슬은 60세대이며 사용승인일은 2004.02.16.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 권리는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입 여부를 현황조사·매각물건명세서에서 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2019.03.11. 을구 10번 근저당권과 2023.05.09. 한국주택금융공사로의 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 대조합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 109,270,000원은 최근 12개월 평균 232,500,000원의 47.0%입니다. 감정가보다 할인율 자체보다 최근 거래가격과 실제 내부 상태를 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당 미배당 73,059,780원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 계산의 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지표시 대조. 공부상 지목 공장용지와 현황 대의 차이를 관련 공부에서 확인합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 현황조사, 매각물건명세서와 실거래 자료를 최신 원본으로 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 사건의 말소기준은 2019년 우리은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 정리되고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 109,270,000원까지 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 232,500,000원의 47.0%에 불과합니다. 실거래 추세도 +1.3%로 하락 흐름이 아닙니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 실질취득액이 다시 커지는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다. 현재 계산에서는 최저가와 실질취득 기준액이 동일합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 토지의 공부상 지목과 현황 차이가 있으므로, 권리 안전성은 높게 평가하되 점유·현황 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
