대구지방법원 2025타경10205. 대구광역시 중구 남일동 소재 동성로하우스디어반 제1층 제105호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 이진성이고, 2022.01.20 등기된 소유권이전의 거래가액은 840,087,512원입니다. 같은 날 인동농업협동조합이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.02 인동농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 등기상 담보권을 떠안는 형태는 아닙니다. 문제는 가격의 적정성입니다. 감정가는 724,000,000원이지만 2회 유찰 후 최저매각가는 354,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 27층건 중 제1층 제105호 |
| 소유자 | 이진성 · 거래가액 840,087,512원 |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 354,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인동농업협동조합 / 625,759,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.01.20 인동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 이진성입니다. 2026.01.02 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.12.08 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022.01.20 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 354,760,000원으로 감정가 724,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵습니다.
이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 따라서 354,760,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 등기상 2022.01.20 소유권이전 거래가액 840,087,512원과 감정가 724,000,000원은 참고할 수 있지만, 현재 시장의 임대수익·공실·상권 상태를 대신하는 최근 시세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,766,640원 |
| 1. 근저당 · 인동농업협동조합 | 720,000,000원 | 348,993,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당으로 소진되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 371,006,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남일동 중앙네거리 남서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 중앙로역과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 27층 건물 중 제1층 제105호이며, 공동 위생·급배수·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 역사문화환경보존지역에 포함되고 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 698.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 5,360,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 상가 시세 확인. 감정가의 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대수준을 확인하세요.
- 공실·수익성 점검. 근린생활시설은 임대료와 공실 여부가 환금성과 가격에 직접 영향을 주므로 현장 영업 상태와 임대조건을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2022.01.20 인동농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 2022.01.20 인동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 정리되며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 근린생활시설이고, 현재 가격은 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 할인율 자체는 크지만 최근 실거래 시세가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·임대·실거래 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 354,760,000원이 실제 상권 가치와 수익성에 비해 적정한지 확인하는 데 있습니다.
