대구지방법원 2026타경100053. 수성구 신매동 보국웰리치아파트 102동 14층 1402호입니다. 감정가는 607,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 424,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 김재홍이며, 현재 말소기준권리는 2020.05.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권 960,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리등기와 현장점유는 별개입니다. 감정평가 과정에서는 이해관계인 부재 및 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았고, 내부도 집합건축물대장상 현황도 등을 토대로 표준적인 구조와 이용상황을 상정해 평가했습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮지만 현장 점유 확인은 반드시 남아 있는 물건으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 94 보국웰리치아파트 102동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하2층·지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 김재홍 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2008.09.12 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 424,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 70,168,772원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.05.25 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 채무자는 주식회사동진입니다. 이후 등기된 근로복지공단, 농협은행, 신보2022제24차유동화전문유한회사, 주식회사삼우텍스텍, 서울보증보험 등의 가압류와 국세 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 607,000,000원의 70%인 424,900,000원입니다. 1회 유찰로 숫자상 할인 폭은 분명하지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 직접 비교할 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 424,900,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
특히 경매에서 감정가는 시세 그 자체가 아닙니다. 이 물건의 권리분석은 비교적 단순하지만 최종 입찰가는 최근 거래·층·향·내부상태 등을 따로 확인한 뒤 정해야 합니다. 현재 정보만으로는 “인수 0원”은 판단 가능하지만 “시세보다 싸다”는 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 424,900,000원 | 418,251,000원 | 3,125,439,316원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 297,430,000원 | 292,465,980원 | 3,251,224,336원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 208,201,000원 | 204,486,186원 | 3,339,204,130원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 424,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,649,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 960,000,000원 | 418,251,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 22,291,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 581,638,716원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 722,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사삼우텍스텍 | 80,281,809원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,013,864,051원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 163,614,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 424,900,000원을 전제로 집행비용 6,649,000원을 제외한 418,251,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시지중학교 남동측 인근으로 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상15층 건물의 14층 세대이며 사용승인일은 2008.09.12입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 12m, 북측·남측 약 10m, 서측 약 8~12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,625,000원/㎡입니다. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·사용자재·통상적인 이용상황을 건축물현황도 등을 통해 상정하여 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자, 전입 여부와 명도 대상을 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2020.05.25 을구 2번 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 424,900,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래와 직접 비교되지 않았으므로 할인율만 보고 응찰하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가가 폐문 상태에서 표준적인 내부구조와 상태를 상정해 이루어진 만큼 실제 수리비·하자 여부가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 달라질 수 있고, 체납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인해야 한다
이 사건은 등기만 보면 권리관계가 복잡해 보입니다. 다수의 가압류·압류와 두 건의 경매개시결정이 이어져 있지만, 핵심은 2020.05.25 농협은행 근저당권입니다. 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 그 사실이 곧바로 좋은 입찰을 뜻하지는 않습니다. 감정 당시 임대관계와 내부상태가 충분히 확인되지 않았고, 현재 최저가 424,900,000원이 실제 최근 시장가격보다 낮은지도 판단할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 결정”입니다. 권리의 단순함보다 최종 응찰가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐가 이 물건의 핵심입니다.
