대구지방법원 2026타경100119. 대구광역시 동구 효목동 421-6 소재 부동산으로, 감정평가상 이용상태는 단독주택과 변소입니다. 사건 표시는 ‘기타 + 토지’이고 토지면적은 179.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 감정가 359,478,180원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,143,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 중심은 2025.07.29 설정된 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 125,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 건물 전부에 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다. 두 권리 모두 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등록권리 자체의 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100119 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 421-6 · 대구광역시 동구 효신로8길 52-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 변소 |
| 토지 | 179.4㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 차영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 359,478,180원 / 176,143,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엠캐피탈대부 / 87,930,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 차영숙이고, 말소기준권리는 2025.07.29 을구 23번 주식회사엠캐피탈대부 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 24번 전세권은 근저당권보다 뒤의 접수번호로 설정됐고, 현재 경매개시결정 역시 말소기준 뒤의 권리입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로는 낙찰자가 떠안을 등기상 권리가 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 176,143,000원으로 감정가의 49%입니다. 경매 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 현재 최저가입니다. 실제 거래가격과 직접 비교한 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 감정 이용상태가 단독주택과 변소이고, 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 아파트처럼 동일 평형 반복거래를 바로 대입하기 쉬운 유형이 아니므로, ‘2회 유찰·49%’ 자체만으로 싸다고 결론내리는 것은 금물입니다. 현재 단계에서 확인 가능한 가격상의 사실은 2회 유찰 뒤 최저가가 176,143,000원이라는 점까지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,266,002원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 3. 을구 24번 전세권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,876,998원 |
현재 최저가 176,143,000원 가정에서는 등록된 채권 130,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용 추정액을 제외한 뒤 소유자에게 42,876,998원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 176,143,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 123,300,099원 | 120,773,898원 | 9,226,102원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 86,310,069원 | 84,356,488원 | 45,643,512원 | 0원 |
한 회 더 유찰되면 채권 미배당이 9,226,102원, 4회 유찰 시에는 45,643,512원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 시나리오상 모든 회차에서 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방법원 등기국 남측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·아파트·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 단독주택, 일련번호(나)는 변소입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있고, 단독주택에는 난방설비가 있습니다.
- 토지. 179.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 786,100원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 동일 평형 비교가 쉬운 유형이 아니라 단독주택·토지의 개별성이 큽니다. 현재 2회 유찰 이력까지 함께 고려해 실제 응찰수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.07.29 을구 23번 주식회사엠캐피탈대부 근저당권 125,000,000원이 기준이며, 뒤의 전세권 5,000,000원과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자가 있으면 전입·보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능·미상을 해소해야 합니다.
- 일괄매각 범위. ‘일괄매각·제시외 건물 포함 매각’ 조건이므로 토지와 건물, 제시외 부분의 실제 위치·사용상태·경계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 방지. 감정가 대비 49%는 시세 대비 49%가 아닙니다. 현재 최저가 176,143,000원을 주변 단독주택·토지의 실제 거래 수준과 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 123,300,099원, 4회 유찰 시 86,310,069원이며 등록채권 미배당은 각각 9,226,102원, 45,643,512원입니다. 다만 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2025.07.29 주식회사엠캐피탈대부 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서도 등록채권 130,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 359,478,180원에서 2회 유찰돼 176,143,000원까지 내려왔지만, 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 단독주택·토지라는 개별성, 2회 유찰, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건까지 고려하면 이 물건은 권리보다 현장과 가격 검증이 더 중요한 유형입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 응찰가는 별도의 시세 확인을 거친 뒤 결정해야 합니다.
