대구지방법원 2026타경100119. 대구 동구 효목동 421-6의 단독주택과 변소, 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호(가)는 단독주택, 일련번호(나)는 변소로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함 매각으로 기재돼 있습니다. 감정가는 359,478,180원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 123,300,000원입니다.
권리의 기준점은 2025.07.29. 설정된 주식회사엠캐피탈대부의 채권최고액 125,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2026.01.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 과거 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정 상당수는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100119 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 421-6 · 대구광역시 동구 효신로8길 52-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 변소 |
| 소유자 | 차영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 359,478,180원 / 123,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엠캐피탈대부 / 87,930,176원 |
| 토지 | 179.4㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 을구 23번 근저당권입니다. 주식회사엠캐피탈대부가 채무자 차영숙을 상대로 채권최고액 125,000,000원으로 설정했고, 토지 효목동 421-6·421-7을 공동담보로 두고 있습니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 24번 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.15. 경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 123,300,000원으로, 시나리오 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것은 분명합니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 단독주택·변소와 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 구조입니다. 이런 물건은 건물 상태, 토지 활용성, 제시외 건물의 실제 현황을 함께 확인해야 하므로 단순한 감정가 할인율보다 현장 확인과 개별 시세 조사의 비중이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,526,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 125,000,000원 | 120,773,800원 |
| 2. 전세권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 130,000,000원 중 120,773,800원이 배당되고, 9,226,200원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 배당표는 근저당 채권최고액과 전세금을 기준으로 한 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 123,300,000원 | 120,773,800원 | 9,226,200원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,310,000원 | 84,356,420원 | 45,643,580원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 60,416,999원 | 58,929,493원 | 71,070,507원 |
추가 유찰은 매수자가 내는 최저가격을 낮추지만, 동시에 채권자의 미배당을 크게 늘립니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 87,930,176원이 시나리오상 충족되는 것으로 표시돼 있지만, 4회 유찰 시 배당액 84,356,420원으로 내려가 신청채권 청구액보다 부족해집니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방법원 등기국 남측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·아파트·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 단독주택, 일련번호(나)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물. 단독주택은 세멘벽돌조 스라브즙 2층, 변소는 세멘부록조 스라브즙 단층이며 기본적인 위생·급배수설비가 있고 단독주택에는 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 179.4㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·가로장방입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 토지 공시지가는 786,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 현장에서 위치·형태·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 123,300,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 토지 활용성 점검. 제3종일반주거지역, 비행안전제6구역(전술), 도로접면 등 토지 조건을 실제 활용 계획과 함께 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 효목동 421-6과 421-7 토지를 공동담보로 두고 있으므로 관련 등기와 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준으로 계산돼 실제 확정채권액·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 현장에서 확인”
현재 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025.07.29. 주식회사엠캐피탈대부 근저당권이 말소기준이고 이후 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가 34% 수준까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시세 대비 싼지는 확인되지 않았습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 단독주택·변소·토지와 제시외 건물을 함께 매각하는 비정형 물건이라는 점도 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유·제시외 건물·현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
