울산지방법원 2024타경4645. 양산 덕계동 부영벽산아파트 102동 20층 2001호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 20층입니다. 현재 소유자는 고병현이고, 2016년 3월 29일 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 88,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 우리은행 근저당 36,080,000원, 김춘년 근저당 40,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 28,263,887원, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경4645 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계11길 12, 102동 20층2001호 (덕계동,부영벽산아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.01㎡ · 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 고병현 · 2016.03.29. 거래가액 150,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 99,823,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 말소기준인 을구 11번 우리은행 근저당 이후의 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같은 가격
부영벽산 동일면적 74.01㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 139,208,333원, 최저 거래가는 120,000,000원, 최고 거래가는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.01㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 74.01㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 74.01㎡ | 25 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 74.01㎡ | 24 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 74.01㎡ | 7 | 129,000,000원 |
| 2026.02 | 74.01㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2026.01 | 74.01㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 74.01㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 74.01㎡ | 21 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 74.01㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2025.11 | 74.01㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 74.01㎡ | 13 | 128,500,000원 |
| 평균 | 74.01㎡ | 12건 | 139,208,333원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%입니다. 평균값과 비교하면 가격이 낮아졌지만, 가장 최신인 2026년 8월 거래가가 120,000,000원이라는 점은 함께 봐야 합니다. 즉 현재 최저가는 최신 거래보다 1,000,000원 낮은 수준이라, 최신 거래 한 건만 놓고 보면 할인 폭은 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,080,000원 | 28,534,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 김춘년 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,263,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 192,343,887원 중 예상 배당은 116,534,000원이며, 미배당액은 75,809,887원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족분으로, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 75,809,887원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 110,943,287원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 135,483,467원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·회야강 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 20층 2001호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이고, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태 및 주차장시설은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 소로2류에 접합니다. 971번지는 하천 관련 사항을 해당 부서에 별도로 문의하도록 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 부영벽산은 863세대이며 사용승인 기준일은 1999.02.01입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 현재 최저가 119,000,000원을 기준으로 자금 준비가 중요합니다.
- 최신 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 139,208,333원이지만 최신 2026.08 거래는 120,000,000원입니다. 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2016.03.29. 을구 11번 우리은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 등기부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 체납·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래와 함께 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 119,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 139,208,333원의 85.5%입니다. 다만 최신 실거래가가 120,000,000원이므로 현재 최저가와의 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 평균 대비 할인과 최신 거래 대비 제한적인 할인을 동시에 봐야 합니다. 여기에 재매각으로 보증금이 최저가의 30%라는 점까지 감안하면, 권리는 안전형이지만 가격과 입찰자금은 보수적으로 판단할 사건입니다.
