부산지방법원 2025타경3440. 부산 사하구 신평동 신익강변타운아파트 101동 3층 307호, 전용 84.77㎡ 아파트입니다. 소유자는 이영하이며 1995.10.31 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.06.23 설정된 양산새마을금고 근저당권 172,800,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행·근로복지공단·부산의사신용협동조합·신한은행 가압류와 양산새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 183,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 190,166,666원, 최신 거래는 2026.08 200,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 기준으로 현재 최저가는 평균의 67.4% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3440 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 408 신익강변타운아파트 101동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ · 지상 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이영하 |
| 사용승인일 | 1992.03.25 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산새마을금고 / 147,363,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2023.06.23 양산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 172,800,000원이고 채무자는 이영하입니다. 이후 등기된 오케이저축은행 가압류 32,230,278원, 근로복지공단 가압류 20,000,000원, 부산의사신용협동조합 가압류 45,793,799원, 신한은행 가압류 340,502,343원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 예상배당표상 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세보다 낮다
신익강변타운은 937세대, 사용승인일 1992.03.25인 아파트입니다. 대상 전용면적 84.77㎡와 면적이 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 190,166,666원입니다. 현재 최저매각가 128,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 227,000,000원 |
| 2026.01 | 84.77㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.77㎡ | 12건 | 190,166,666원 |
최근 12건의 실거래 범위는 160,000,000원~240,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 200,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 3층·84.77㎡ 거래도 2026.02 162,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 128,100,000원은 제공된 최근 거래표의 최저 거래가보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 양산새마을금고 | 172,800,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 32,230,278원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산의사신용협동조합 | 45,793,799원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 340,502,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 611,326,420원, 채권자 예상배당은 125,506,600원, 미배당은 485,819,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 485,819,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 523,670,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 550,087,263원 | 0원 |
현재 회차에서도 양산새마을금고의 신청채권액 147,363,547원은 전액 충족되지 않습니다. 예상배당은 125,506,600원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 제시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하구청 제2청사 동측 인근이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 신평역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 단지. 신익강변타운은 937세대이며 사용승인일은 1992.03.25입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 3층 307호이며 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망을 통해 외부도로로 출입 가능합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등이 확인되고 비행안전구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 저촉 또는 접합니다.
- 공시지가. 1,051,580원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 190,166,666원의 67.4%입니다. 실거래 최저 160,000,000원과 최신 거래 200,000,000원도 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 별도로 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이후 가압류·경매개시결정의 현재 등기 상태를 매각 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 가정에서도 채권자 총 청구액 611,326,420원 중 예상배당은 125,506,600원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 마지막 관문
이 물건은 2023.06.23 양산새마을금고 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 현재 등기된 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 한 차례 유찰돼 감정가 183,000,000원에서 최저가 128,100,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 190,166,666원의 67.4%입니다.
다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다는 실제 점유·내부 상태를 확인해 현재 가격 차이가 실제 매입 메리트인지 검증하는 것입니다. 권리구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 현황 확인을 생략한 채 가격 차이만 보고 판단해서는 안 됩니다.
