부산지방법원 2025타경3600. 신평삼익아파트 5동 5층 506호, 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 윤승환이며, 2016.09.12 매매를 원인으로 2016.10.25 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
현재 남아 있는 굿리치의 근저당권·전세권과 이번 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정·등기됐고 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사에서는 윤동환 1명이 확인되지만 전입일이 2016.11.01로 말소기준일 2016.10.25보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3600 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 7 신평삼익아파트 5동 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용중임 · 전용 62.28㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물 · 제5층 제506호 · 사용승인일 1989.05.30 |
| 소유자 | 윤승환 · 2016.09.12 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2016.10.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 63,633,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
굿리치는 2024.05.20 채권최고액 45,000,000원의 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권을 설정했고, 2024.05.31 추가로 채권최고액 15,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 모두 말소기준일 이후이며 제공된 판정은 매각으로 소멸입니다. 2025.10.21 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.01.12 국의 압류도 같은 판정입니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤동환 | 2016.11.01 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 윤동환의 전입일 2016.11.01은 말소기준권리인 국민은행 근저당 2016.10.25보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래, 시장은 하락 중
신평삼익아파트는 312세대, 사용승인일 1989.05.30이며 비교 대상 면적은 62.28㎡입니다. 전체 12건 평균은 114,791,666원이지만 여기에는 2022년 145,000,000원·155,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 96,250,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.9㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 62.28㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2026.01 | 57.9㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 57.9㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 57.9㎡ | 3 | 101,500,000원 |
| 2025.06 | 57.9㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 57.9㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 62.28㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 60.12㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 57.9㎡ | 1 | 109,000,000원 |
| 2022.03 | 57.9㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.03 | 62.28㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 96,250,000원 |
현재 최저가 79,800,000원은 최근 12개월 평균 96,250,000원의 82.9%입니다. 최신 거래도 2026.05의 90,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 가격 수준 아래에 있습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -27.8%라는 점이 중요합니다. 현재의 할인폭은 일부가 유찰 효과이고, 일부는 실제 시장 가격 하락을 반영할 수 있으므로 과거 전체 평균 114,791,666원 대비 69.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 82,800,000원 | 77,963,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사굿리치 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사굿리치 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사굿리치 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 147,800,000원, 채권자 배당액은 77,963,600원, 미배당액은 69,836,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 69,836,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 93,345,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 109,801,836원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 63,633,670원에 대해 시뮬레이션상 신청채권자 배당액이 77,963,600원으로 표시되어 충족 상태이지만, 2회 유찰 시에는 54,454,520원, 3회 유찰 시에는 37,998,164원으로 미충족 상태가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 신평초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통인 편으로 조사됐습니다. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1989.05.30 사용승인된 6층 건물이며 위생·급배수설비와 바닥난방이 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 공동주택 건부지로 이용 중인 완경사의 부정형 토지이며, 정비구역에 포함됩니다. 근린상업지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 조건이 기재돼 있습니다.
- 시장 흐름. 단지는 312세대이며 최근 12개월 평균은 96,250,000원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 거래 추세는 -27.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 윤동환의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 국민은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 82,800,000원과 2024.05.09 변경된 63,800,000원이 함께 나타나므로 최신 등기와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 국 압류 및 실제 배당 확인. 2026.01.12 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 판정이지만, 제공 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·금액은 별도 확인 대상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 114,791,666원보다 최근 12개월 평균 96,250,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -27.8%이므로 1회 유찰이라는 사실만으로 추가 상승여력을 전제하지 말고, 매각기일 2026.08.19 시점의 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 하락장을 기준으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.10.25 국민은행 근저당이며, 조사된 윤동환의 전입일은 2016.11.01로 늦습니다. 굿리치의 근저당·전세권과 이후 경매개시결정, 국의 압류도 매각 소멸로 판정돼 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현 회차에서는 분명 이전보다 낮아졌습니다. 감정가 114,000,000원에서 1회 유찰돼 79,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균의 82.9%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 낮기 때문에 현재 데이터만 보면 가격 여지는 있습니다. 하지만 시장 추세가 -27.8%라는 사실을 반드시 같이 봐야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 “30% 이상 싸다”고 평가하는 것보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 핵심 위험은 하락 추세와 미상 임차정보 확인입니다.
