부산지방법원 2025타경3693. 사하구 장림동 화인빌리지 5동 2층 201호, 전용 59.34㎡ 다세대주택입니다. 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 39,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.04. 설정된 우리은행 근저당 46,200,000원입니다. 그 뒤 현재 소유자인 주식회사무지개기업의 소유권 이전과 신용보증기금·부산신용보증재단·이원규·현대커머셜· 우리금융캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 조성균, 김현석 2명이 확인됩니다. 다만 조성균은 2024.10.23., 김현석은 2024.04.04. 전입으로 모두 말소기준일 2021.06.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 자료 기준 매수인이 이들의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김현석은 2021년 소유자이자 우리은행 근저당의 채무자와 이름이 동일해 관계인 가능성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3693 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 5동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.34㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 1994.07.11. |
| 현재 소유자 | 주식회사무지개기업 · 2022.11.17. 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 31,128,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 10번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 46,200,000원이고 채무자는 김현석입니다. 이후 2022.11.17. 현재 소유자인 주식회사무지개기업으로 소유권이 이전됐으며, 2024년 이후 설정된 가압류들과 2025.10.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024.05.17. 설정됐던 동광재생산업주식회사 근저당 80,000,000원과 그 근저당에 대한 가처분들은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성균 | 2024.10.23. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현석 | 2024.04.04. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
화인빌리지 동일면적 59.34㎡의 최근 12개월 거래는 3건입니다. 2024.11. 65,000,000원, 2025.04. 58,000,000원, 2025.06. 46,000,000원으로 최근 12개월 평균은 56,333,333원입니다. 현재 최저가 39,900,000원은 이 평균의 70.8%이고, 최신 거래 46,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.34㎡ | 4 | 46,000,000원 |
| 2025.04 | 59.34㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2024.11 | 59.34㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 59.34㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2023.09 | 59.34㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 59.34㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.12 | 59.34㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.03 | 59.34㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 3건 | 56,333,333원 |
전체 12건 평균은 64,416,666원이지만 이 수치에는 2022~2023년의 65,000,000원~75,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 56,333,333원으로 낮아졌고, 최신 거래는 46,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -16.1%입니다. 따라서 이 물건은 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 분명하지만, 과거 전체 평균 64,416,666원 대비 61.9%라는 숫자만으로 할인폭을 판단하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 46,200,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이원규 | 13,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대커머셜 주식회사 | 36,091,647원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,205,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 39,900,000원 가정 시 집행비용 1,118,200원을 제외한 38,781,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 가압류권자에게는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 410,697,350원 대비 미배당은 371,915,550원입니다. 이 미배당 채권은 말소기준 이후 소멸권리의 미배당으로, 확인 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당만 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 371,915,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 383,670,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 391,898,268원 | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행에 38,781,800원이 배당돼 신청채권액 31,128,382원보다 많지만, 2회 유찰 시 배당액은 27,027,260원으로 줄어 신청채권액에도 못 미칩니다. 다만 어느 시나리오에서도 확인 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 추가 유찰은 채권자 미배당을 키우지만, 현재 확인된 소멸형 권리를 매수인에게 넘기는 구조로 바뀌지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 59.34㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 부경보건고등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 2층 201호이며 사용승인일은 1994.07.11.입니다.
- 토지. 2필 일단지의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 조성되어 있고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 771,000원/㎡입니다. 상대보호구역 포함, 준보전산지·자연녹지지역 접함이 확인됩니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래성. 화인빌리지는 99세대이고 동일면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 거래가격이 낮아지는 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 조성균·김현석 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 실제 임대차 내용을 대조해야 합니다.
- 김현석의 점유 성격 확인. 김현석은 과거 소유자이자 말소기준 근저당 채무자와 동일인입니다. 현재 점유의 법적 성격과 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 64,416,666원보다 최근 12개월 평균 56,333,333원과 최신 거래 46,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
- 현재 가격 위치. 최저가 39,900,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%로 내려와 있으나, 최근 추세 -16.1%가 이어질 가능성을 감안해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 협의에는 시간과 비용이 들 수 있으므로 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 ‘최근 거래’로
이 물건은 말소기준 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리구조만 놓고 보면 부담이 크지 않습니다. 가격도 1회 유찰 후 39,900,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 56,333,333원보다 낮습니다.
다만 시장은 이미 하락했습니다. 최근 거래가 65,000,000원, 58,000,000원, 46,000,000원으로 낮아졌고 최근 구간 추세는 -16.1%입니다. 따라서 과거 전체 평균 64,416,666원과의 차이만 보고 큰 할인이라고 평가하기보다는, 최신 거래 46,000,000원과 최근 12개월 평균 56,333,333원을 기준으로 접근해야 합니다. 여기에 점유자 2명의 보증금 미상과 김현석의 관계인 가능성까지 확인하면, 이 사건은 “권리상 인수는 없지만 점유 확인이 필요하고, 가격은 최근 시세보다 내려온 B급 후보”로 보는 것이 맞습니다.
