부산지방법원 2025타경3761. 부산 사상구 주례동 주례1차동일아파트 105동 8층 801호입니다. 감정자료상 아파트로 이용 중이고, 105동은 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물이며 본건은 8층에 위치합니다. 소유자는 최명숙으로 2001.04.16. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2002.07.19. 설정된 국민은행 근저당 18,200,000원입니다. 그 뒤 존속하는 국민은행 근저당 32,400,000원, 경남은행 근저당 110,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 33,725,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 939 주례1차동일아파트 105동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 105동 24층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최명숙 (2001.04.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 65,232,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2002년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2002.07.19. 접수된 을구 5번 국민은행 근저당입니다. 이후 현재 남아 있는 국민은행 근저당, 경남은행 근저당, 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·기술신용보증기금·우리은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%
주례1차동일 동일 평형의 최근 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 175,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 177,600,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 18 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 23 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 16 | 173,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 10건 | 177,600,000원 |
현재 최저매각가 126,700,000원은 최근 12개월 평균 177,600,000원의 71.3%입니다. 최신 2026.06 거래도 180,000,000원으로 확인되어, 이번 회차는 신건 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰된 뒤 가격 간격이 크게 벌어진 상태입니다. 최근 가격 흐름 역시 +8.3%이므로, 제공된 거래자료만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 시세 이하에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 경남은행 | 110,000,000원 | 73,526,200원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 부산신용보증재단 | 33,725,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 194,325,000원 중 124,126,200원이 배당되고 70,198,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 경남은행 근저당부터 미배당이 발생하고 부산신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 70,198,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 107,631,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 133,759,495원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 65,232,205원이며 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 50,600,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주감초등학교 서측 인근. 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산지하철2호선 주례역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 1998.12.05.입니다.
- 단지. 주례1차동일은 498세대이며 동일 평형 거래자료가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,735,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 자료는 없으나 감정자료의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2002.07.19. 국민은행 근저당이 기준이며 그 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항증명서에서 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 126,700,000원은 최근 12개월 평균 177,600,000원의 71.3%, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 70,198,800원이 발생하지만 제공된 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서 발급일은 2026.08.15., 매각기일은 2026.08.19.입니다. 입찰 직전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 현재 회차가 유리
이 사건은 2002.07.19. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 존속 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 126,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 177,600,000원의 71.3%입니다. 최신 거래도 180,000,000원이고 최근 추세가 +8.3%인 점을 보면, 제공된 시세 자료에서는 현재 회차의 가격 경쟁력이 확인됩니다.
다만 권리표가 단순하다는 이유만으로 점유 리스크까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 임차인 신고 자료는 없지만 감정자료상 임대관계는 미상이므로, 최종 판단의 핵심은 입찰 직전 점유·명세서 확인입니다. 이를 전제로 보면 이 물건은 매각 후 인수 부담이 없고, 1회 유찰로 최근 거래시세보다 낮은 가격 구간에 진입한 아파트로 정리할 수 있습니다.
