부산지방법원 2025타경3846. 아이더블유타워 주건축물제1동 6층 603호로, 집합건축물대장상 공동주택 아파트-도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 70%인 141,400,000원입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2020.08.25. 북부산세무서 압류이고, 임차권자 이욱준은 그보다 앞선 2020.02.03. 전입·점유를 갖췄습니다. 확정일자도 2020.01.09.로 확인되며 보증금은 220,000,000원입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰된 1.41억 아파트”가 아닙니다. 이욱준은 배당요구를 했지만 현재 회차 매각대금에서는 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원만 보증금에 배당되고, 81,379,600원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 결과적으로 현 회차 실질취득액은 141,400,000원 + 81,379,600원 = 222,779,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 542-15 아이더블유타워 주건축물제1동 제6층 제603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 이용중 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 6층 603호 · 사용승인 2019.08.27 |
| 소유자 | 신봉기 (2020.02.03. 소유권이전 · 거래가액 249,420,371원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
핵심은 2020.02.03. 전입·점유한 이욱준과 2020.08.25. 말소기준 압류의 선후관계입니다. 이욱준의 전입이 먼저이므로 대항력이 있으며, 2022.05.25.에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 신한카드·중소벤처기업진흥공단·비엔케이캐피탈·부산신용보증재단·기술보증기금 등 다수의 가압류와 국세·지방세·건강보험 압류가 이어졌으나 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이욱준 | 2020.02.03 / 2020.01.09 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 미배당 인수 |
| 김다현 | 2025.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김다현의 전입은 2025.09.02.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 두 사람 모두 실제 임차·점유 관계인으로 분류되며, 보증금 220,000,000원은 이욱준의 보증금만 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아이더블유타워의 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 192,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.07. 11층 45.92㎡ 185,000,000원, 그 전 거래는 2024.08. 6층 49.02㎡ 200,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 227,891,666원이지만, 최근 거래가 과거보다 18.1% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.92㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2024.08 | 49.02㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 49.88㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 53.6㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2023.02 | 49.02㎡ | 3 | 209,700,000원 |
| 2023.02 | 49.88㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 53.82㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 53.62㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 49.77㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 53.6㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 49.77㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 45.92㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
현재 최저가 141,400,000원 자체는 최근 12개월 평균의 73.5%입니다. 하지만 이 숫자는 이 사건의 경제적 취득비용을 나타내지 않습니다. 인수액을 더한 실질취득 222,779,600원은 최근 12개월 평균 192,500,000원보다 높고, 최신 거래 185,000,000원도 웃돕니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이나 “최근 시세 대비 26.5% 할인”을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이욱준 보증금 | 220,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 9,135,976원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 98,775,243원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 7,976,668원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 31,783,130원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · KB국민카드 | 15,958,176원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이욱준 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 이욱준에게 138,620,400원이 배당되고, 보증금 부족분 81,379,600원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괘법동 행정복지센터 서측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 사상역 등이 소재하며 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물, 사용승인일 2019.08.27이며 승강기·바닥난방·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용중이며 집합건축물대장상 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형))입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 1,991,000원/㎡, 토지면적 245.0㎡입니다. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 아이더블유타워는 32세대이며 최근 실거래 12건의 전체 평균은 227,891,666원, 최근 12개월 평균은 192,500,000원으로 최근 가격 흐름이 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 현재 최저가 141,400,000원이 아니라 인수액을 합한 222,779,600원을 실제 취득비용의 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 2회 유찰 시 매각가 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원으로 낮아져도 인수액이 각각 123,201,640원, 152,361,148원으로 증가합니다.
- 이욱준 임차권 원본 확인. 전입 2020.02.03., 확정일자 2020.01.09., 보증금 220,000,000원, 배당요구 2025.11.06. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 김다현 점유 확인. 2025.09.02. 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 현 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당액 및 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 확인. 임차권자 이욱준은 이 사건 경매개시결정 채권자이기도 하므로 임대차 및 채권 관계의 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.41억 경매”가 아니라 “2.23억 취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 141,400,000원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균의 73.5%라는 숫자만 보면 할인 매물처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 이욱준의 보증금 220,000,000원이 매각대금보다 커, 현재 회차에서는 81,379,600원을 추가로 인수합니다.
따라서 실질취득액은 222,779,600원입니다. 최근 12개월 평균 192,500,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -18.1%입니다. 더 유찰돼도 매각가 하락분만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 220,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금 미상의 김다현 점유와 다수의 세금 압류까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 최근 시세보다 높은 고난도 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
