울산지방법원 2025타경12116. 울산 남구 신정동 수아지오시티 5층 506호, 전용 30.41㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4회 유찰돼 102,200,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 을구 1번에는 이재혁의 주택임차권이 있고, 전입일은 2022.06.20, 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준인 2025.04.01 압류보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 원칙적으로는 매수인에게 잔존 보증금 인수 위험이 이어지는 구조입니다.

현재 매각가정 102,200,000원에서는 집행비용 2,230,800원 뒤 임차인에게 99,969,200원이 배당되고, 보증금 부족분 50,030,800원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 함께 커져 실질취득이 보증금 150,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하고 을구 1번 임차권등기의 매각 말소에 동의한 확약서가 있으므로, 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심

말소기준은 2025.04.01 갑구 5번 압류입니다. 이 압류와 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이재혁의 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 전입신고도 2022.06.20이라 대항력 있음으로 판정됩니다. 을구 1-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자 경정으로, 2024.09.20 접수된 경정등기에는 확정일자가 2022.06.21로 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 4회 유찰됐어도 최근 시세보다 높다

수아지오시티 전용 30.41㎡의 전체 실거래 10건 평균은 145,850,000원입니다. 이 숫자만 보면 현재 최저가 102,200,000원이 전체 평균의 70.1%라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 전체 평균에는 2021년·2022년의 140,000,000원대에서 163,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,200,000원은 이 최근 시세의 113.6%입니다. 즉 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 -40.8%로 하락해, 전체 평균 145,850,000원을 가격 가점의 근거로 삼기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

배당모형상 임차인 보증금 부족분은 50,030,800원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액으로 이어지는 구조지만, 이 사건은 신청채권자의 대항력·잔존 보증금청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용 30.41㎡, 25층 건물 중 5층 506호입니다.
• 주위환경. 울산광역시 남구 신정동에 위치하고 부근은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비·주차타워설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형에 가까운 평지이며 업무시설·근린생활시설·공동주택 건물의 부지입니다. 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래·환금성. 88세대, 2018.10.17 준공. 동일 전용면적 실거래 10건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -40.8%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 물건의 권리 결론을 뒤집는 핵심 문서입니다. 대항력·잔존 보증금청구권 포기와 을구 1번 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 배당모형상 50,030,800원의 미배당 인수가 남는 구조입니다. 단순히 등기상 “임차권 있음”만 보고도, 반대로 “확약 있음”만 보고도 판단하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 90,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -40.8%이고 현재 최저가는 최근 시세의 113.6%입니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 경매 체질 확인. 수아지오시티 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 환금성과 실제 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
• 조세·배당 원본 대조. 말소기준은 울산세무서장 압류입니다. 실제 배당순위와 조세채권, 집행비용은 배당표·등기부·매각물건명세서를 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 수 있는 물건입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 50,030,800원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 회차가 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 4회 유찰된 최저가 102,200,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 90,000,000원보다 높고, 비율로는 113.6%입니다. 최근 가격 추세도 -40.8%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 145,850,000원과 비교해 “30% 싸다”고 판단하는 것은 하락장을 놓치는 분석입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 확약서 원본 확인과 최근 시세 이하의 응찰가 설정입니다.

* 배당모형상 현재 회차의 임차보증금 미배당 인수액은 50,030,800원입니다. 다만 신청채권자가 대항력 및 잔존 보증금청구권을 포기하고 을구 1번 주택임차권설정등기의 매각 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점을 반영해 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.