대구지방법원 2025타경10657. 경주시 용강동 소금강로29번길 18, 건일싸이언스빌 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 63,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 30,870,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 임차인 박나원이 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에도 보증금 중 배당받지 못한 차액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있기 때문입니다.
현재 회차에서는 매각대금 30,870,000원 중 집행비용 955,660원을 먼저 제외한 29,914,340원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 80,000,000원에서 이를 뺀 50,085,660원이 낙찰자의 인수 부담입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 80,955,660원입니다. 감정가보다 최저가가 낮다는 사실은 이 인수 구조 앞에서는 가격 메리트가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1355-1 7층 702호 · 경상북도 경주시 소금강로29번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 건일건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박나원 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 차액 인수
말소기준권리는 2022.08.12. 접수된 국의 압류입니다. 박나원의 임대차계약일과 확정일자는 2022.07.07., 점유개시는 2022.07.20., 주민등록일자는 2022.07.25.로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 이에 따라 박나원은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
2011년 설정됐던 대현새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당은 2011.12.08. 말소됐고, 한국수력원자력주식회사의 채권최고액 320,000,000원 근저당도 2016.01.07. 말소됐습니다. 이 두 근저당은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 말소기준 압류 이후의 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 경주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박나원 | 경상북도 경주시 용강동 1355-1 제7층 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.25 확정 2022.07.07 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 80,000,000원 한 건만 봅니다. 다만 박나원은 임차인이면서 이 경매의 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 동일한 80,000,000원을 별개의 임차보증금과 신청채권으로 중복 합산해서는 안 되며, 임대차의 실체와 신청채권의 관계는 계약서·계좌이체 내역 등으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 50,085,660원 | 80,955,660원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 59,179,962원 | 80,788,962원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 65,545,974원 | 80,672,273원 |
낙찰가가 30,870,000원에서 15,126,299원으로 내려가도 매수인의 보증금 인수액은 50,085,660원에서 65,545,974원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 80,955,660원, 80,788,962원, 80,672,273원으로 거의 같은 수준에 머뭅니다. 이 물건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 박나원 보증금 | 80,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 대현새마을금고 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국수력원자력주식회사 근저당 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 박나원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 955,660원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 50,085,660원은 매수인 인수로 남습니다. 대현새마을금고와 한국수력원자력주식회사 근저당은 등기상 이미 말소된 이력입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 세금·압류 위험
등기에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류를 포함한 압류 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준은 2022.08.12. 국의 압류이고, 그 이후 2024.08.01. 국민건강보험공단 압류와 2025.10.17. 경주시 압류가 이어졌습니다. 과거 경주시 압류와 국세 압류 중 일부는 2020.06.08., 2022.06.29., 2022.07.06.에 각각 해제·말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지도 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 경주시 용강동 일대로 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선, 남측 폭 3~4m, 남서측 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 593.0㎡, 공시지가는 997,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 황성초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 중로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 기준 최저가 30,870,000원에 예상 인수액 50,085,660원을 더한 80,955,660원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 당해세 확인. 경주세무서와 경주시에 당해세 종류·법정기일·예상 교부청구액을 확인해 임차인 배당 감소 가능성을 반영해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 박나원이므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 주민등록 및 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 현재 점유자 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로 건축물대장상 용도, 주거 사용 가능 여부와 금융·세금 조건을 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 원본 대조. 65,000,000원 및 320,000,000원 근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”가 아니라 “실질취득 128.5%”
이 물건은 최저매각가만 보면 30,870,000원으로 감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 박나원의 보증금 80,000,000원은 낙찰가보다 크고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차보증금입니다. 현재 배당 가정에서 낙찰자는 미배당 차액 50,085,660원을 인수해 총 80,955,660원을 부담합니다.
한 번 더 유찰되면 낙찰가는 21,609,000원으로 내려가지만 인수액은 59,179,962원으로 늘고, 네 번 유찰되면 낙찰가는 15,126,299원이지만 인수액은 65,545,974원이 됩니다. 실질취득은 계속 80,000,000원대를 유지합니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 당해세를 포함한 총인수액입니다. 현재 구조만으로는 감정가를 초과하는 총부담과 세금 불확실성, 임차인·신청채권자 동일인 확인 문제가 겹쳐 입찰 매력은 낮습니다.