울산지방법원 2026타경118. 울산광역시 중구 우정동 511-4 태영빌딩으로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 지상 1층 일반철골구조 건물과 토지입니다. 토지는 1,632.9㎡, 지목은 대, 중심상업지역이며 현재 소유자는 주식회사대로아이씨씨입니다. 감정가는 12,529,827,965원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,139,616,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2020.12.11. 접수된 신정새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 설정된 병영새마을금고·서부새마을금고 근저당과 2024년 김성민 근저당, 2026년 경매개시결정·KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산된 배당표에서 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경118 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 우정동 511-4 태영빌딩 · 울산광역시 중구 종가6길 11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 경사지붕 지상1층 |
| 토지 | 1,632.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사대로아이씨씨 |
| 감정가 / 최저가 | 12,529,827,965원 / 6,139,616,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신정새마을금고 / 1,927,018,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2020.12.11. 신정새마을금고 근저당권입니다. 같은 접수일의 병영새마을금고·서부새마을금고 근저당도 공동담보 관계로 기재되어 있고, 이후 2024.04.15. 김성민 근저당권, 2026.02.25. 임의경매개시결정, 2026.04.30. KB국민카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 6,139,616,000원으로 감정가 12,529,827,965원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액은 크게 내려왔습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설과 대규모 상업용 토지는 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 임대수익·공실·토지 활용도·향후 매각 가능성이 가격을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,139,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,796,160원 |
| 1. 근저당 · 신정새마을금고 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 2. 근저당 · 병영새마을금고 | 4,320,000,000원 | 3,915,819,840원 |
| 3. 근저당 · 서부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김성민 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,463,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,171,463,592원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 6,075,819,840원, 미배당은 3,095,643,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 63,796,160원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 6,139,616,000원 | 49% | 3,095,643,752원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 4,297,731,200원 | 34% | 4,919,109,704원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 3,008,411,840원 | 24% | 6,195,535,870원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 최저가는 4,297,731,200원, 3,008,411,840원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 각각 4,919,109,704원, 6,195,535,870원으로 확대됩니다. 다만 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 근로복지공단 본사 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·상업나지·단독주택·공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 경사지붕 지상1층이며 외벽은 스톤코트·치장타일·판넬 마감, 내부는 판넬·일부 타일·인테리어, 창호는 강화유리샷시 및 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 천장형 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,632.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 4,225,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·우정혁신지구 지구단위계획구역이며 중로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 감정가 대비 49%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·사업자등록 및 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되는 만큼 현황과 매각대상 범위가 일치하는지 매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2020.12.11. 근저당권들이 동일 접수번호·공동담보로 설정된 구조와 병영새마을금고 근저당 변경내역을 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 최저가가 61억원대인 근린시설·토지 물건은 매수층이 제한될 수 있으므로 향후 매각 가능성과 자금조달 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 아직 남아 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.11. 신정새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 후순위 채권 미배당이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 근린시설·상업용 토지의 실제 가치는 임대수익, 공실 가능성, 입지 활용도, 토지가치, 향후 환금성을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 확인은 통과, 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
