울산지방법원 2026타경10029. 울산 남구 신정동 ‘울산문수로동문디이스트’ 101동 804호, 전용 약 74.74㎡ 아파트입니다. 박희태가 2019.12.06. 매매를 원인으로 2022.12.28. 거래가 369,300,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 313,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.09. 해당 근저당권은 2023.03.21. 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.08. 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10029 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1165-3 울산문수로동문디이스트 101동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.74㎡ · 34층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 박희태 (2019.12.06. 매매 · 2022.12.28. 소유권 이전 · 거래가 369,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 372,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 289,890,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 | 2022.08.23 · 166세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2022.12.28. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 313,500,000원입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
울산문수로동문디이스트 동일 면적 74.74㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 502,333,333원, 최근 12개월 9건 평균은 508,333,333원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 자료와 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.74㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 74.74㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 74.74㎡ | 24 | 532,000,000원 |
| 2026.06 | 74.74㎡ | 27 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 74.74㎡ | 13 | 522,000,000원 |
| 2026.01 | 74.74㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 74.74㎡ | 6 | 513,000,000원 |
| 2025.10 | 74.74㎡ | 13 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 74.74㎡ | 11 | 488,000,000원 |
| 2025.07 | 74.74㎡ | 23 | 503,000,000원 |
| 2025.07 | 74.74㎡ | 23 | 503,000,000원 |
| 2025.04 | 74.74㎡ | 5 | 447,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.74㎡ | 9건 | 508,333,333원 |
현재 최저가 372,400,000원은 최근 12개월 평균 508,333,333원의 73.3%입니다. 최신 거래인 2026.07. 465,000,000원과 비교해도 약 80.1% 수준이고, 전체 12건 중 최저 거래가인 447,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,013,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 313,500,000원 | 313,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,886,400원 |
현재 회차 최저가 372,400,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 313,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 52,886,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 청구액은 289,890,533원이며, 위 예상배당은 근저당권 채권최고액 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 372,400,000원 | 313,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 260,679,999원 | 256,230,479원 | 57,269,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,475,999원 | 179,121,335원 | 134,378,665원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 더 진행돼 채권자 미배당액이 발생해도, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수금은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 34층 건물 내 8층 804호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류·대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 2,893.1㎡, 공시지가는 3,607,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 2022.08.23. 준공, 166세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 502,333,333원보다 최근 12개월 평균 508,333,333원과 최신 거래 465,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
- 현재 가격 위치. 최저가 372,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%, 최신 거래의 약 80.1%입니다.
- 점유 현황 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 거주자·전입관계는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 신한은행 설정 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 경매신청채권자 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 채권자 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “이번 회차는 권리보다 가격이 눈에 들어온다”
이 물건은 1회 유찰로 감정가 532,000,000원에서 최저가 372,400,000원까지 내려왔습니다. 동시에 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 508,333,333원이고 최신 거래는 465,000,000원입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세와 비교해도 명확히 낮은 구간입니다.
권리 측면에서도 2022.12.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되며 예상 인수액은 0원입니다. 최근 거래 추세 또한 과거 구간보다 +5.0%입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이므로 점유 확인은 마지막으로 남겨둬야 합니다. 종합하면 권리구조는 단순하고, 1회 유찰 뒤 가격 메리트가 확인되는 물건입니다.
