울산지방법원 2026타경10194. 울산 동구 전하동 676-6, 도로명 진성5길 53의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 주건물은 주상복합, 부속건물은 화장실로 이용 중이며, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 감정가는 904,765,340원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 443,335,000원입니다.
권리의 기준점은 2016년 6월 30일 설정된 울산동부신용협동조합 근저당권 494,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 울산동부신용협동조합의 추가 근저당, 주식회사중앙축산농업회사법인의 근저당과 현대캐피탈·서울보증보험·하나캐피탈·우리금융캐피탈 등의 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10194 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 676-6 · 울산광역시 동구 진성5길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주건물 주상복합 · 부속건물 화장실 |
| 토지 | 188.4㎡ · 대 · 주상용 · 완경사 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박영재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 904,765,340원 / 443,335,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 292,779,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 인수금액은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가 443,335,000원은 감정가 904,765,340원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 확인되는 가격 비교 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 실질취득가 443,335,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액은 최저매각가와 동일한 443,335,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,833,350원 |
| 을구 3번 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 494,000,000원 | 436,501,650원 |
| 을구 4번 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 37,338,132원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 108,601,107원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 43,720,713원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 91,987,265원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 190,555,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 1,661,202,777원 중 436,501,650원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 1,224,701,127원입니다. 그러나 미배당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 443,335,000원 | 436,501,650원 | 1,224,701,127원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 310,334,500원 | 305,189,817원 | 1,356,012,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 217,234,150원 | 213,392,872원 | 1,447,809,905원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 주건물은 주상복합, 부속건물은 화장실로 이용 중입니다. 일반 주거 전용 물건과 동일한 수요층으로 단정하면 안 됩니다.
- 건물. 주건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층건이며, 부속건물은 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층건입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기조명·도시가스시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 188.4㎡, 대, 주상용이며 완경사·정방형·소로한면입니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 확보. 감정가 대비 49%만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 인근·유사 이용 물건의 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황·경계·실제 이용부분이 매각 대상과 일치하는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·현장점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 주상복합 이용 확인. 주거와 비주거 수요가 섞일 수 있는 이용형태이므로 실제 사용현황과 향후 매각 수요층을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 1,224,701,127원이지만 후순위 권리 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하지는 않습니다. 본 분석상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016년 울산동부신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 443,335,000원까지 낮아졌지만, 감정가의 49%라는 숫자 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다. 주상복합 이용, 토지 포함, 제시외 건물 일괄매각이라는 특성까지 고려하면 이 물건의 핵심은 “권리를 피하는 것”보다 실제 시장가와 이용가치를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것입니다.
