168,015,000원
울산지방법원 2026타경10333. 울산 동구 방어동 934-4 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 최인철이고, 등기상 2015년 농협은행주식회사 근저당권 72,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2022년 주식회사코너스톤캐피탈대부 근저당권 45,000,000원, 2026년 경매개시결정과 현대캐피탈 가압류 25,751,349원이 이어집니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 이들 채권과 집행비용을 지급하고도 소유자에게 22,111,441원이 남아 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 현장 측면에서는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가상 이용상태는 2층 주택과 단층 변소이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기·배당상 인수 0원과 실제 점유·명도 난도는 분리해서 봐야 합니다. 또한 매각조건에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함.”이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10333 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 934-4 · 울산광역시 동구 북진6길 31 |
| 용도 / 토지 | 연립/다세대 + 토지 · 대 126.6㎡ |
| 감정 이용상태 | 주택 · 변소 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 · 1989.09.11 사용승인 |
| 소유자 | 최인철 (2012.03.02 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 342,888,400원 / 168,015,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 31,035,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
1999년 울산배원예농업협동조합 근저당권 56,000,000원은 2012년 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2015.06.12 농협은행주식회사 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 설정된 코너스톤캐피탈대부 근저당권과 경매개시결정, 현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 342,888,400원, 현재 최저매각가는 168,015,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 토지 126.6㎡와 1989년 사용승인된 주택·변소를 함께 보는 구조이므로, 입찰가격은 감정가 할인 폭보다 실제 현장 상태와 주변 거래 수준을 기준으로 다시 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,210원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코너스톤캐피탈대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,751,349원 | 25,751,349원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,111,441원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 142,751,349원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 22,111,441원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방어동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 126.6㎡, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 835,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 제2종일반주거지역과도 접합니다.
- 건물. 2층 주택과 단층 변소 모두 1989.09.11 사용승인됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·상태·이용현황을 반드시 대조하세요.
- 을구 4-1 확인. 코너스톤캐피탈대부 근저당권부채권에 대한 주식회사삼종대부의 질권설정이 있으므로 원등기와 부기등기의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 할인폭만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 거래와 토지·건물 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 가격 검증의 출발점”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 현재 최저가 168,015,000원에서는 채권도 모두 충족되고 소유자 잔여까지 발생합니다. 그러나 이미 2회 유찰됐고, 물건은 토지와 1989년 사용승인된 주택·변소를 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 임대관계 또한 미상이어서 현장 확인 비중이 큽니다. 따라서 이 물건은 권리 구조보다 가격·점유·현장 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 성패를 가르는 사건입니다.
