울산지방법원 2026타경10363. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 센트로스테이션 2층 211호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(공실)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 천종태이며, 2018년 8월 29일 울주새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 울산신용보증재단과 농업협동조합중앙회의 가압류, 울주새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다. 확인되는 가격 기준만으로는 80,360,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없으므로, 최저가가 크게 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018년 7월 아성산업개발주식회사 명의의 소유권보존과 아시아신탁주식회사 명의 신탁 이력이 있고, 신탁등기는 2018년 8월 29일 말소된 뒤 같은 날 천종태에게 소유권이 이전됐습니다. 그 직후 설정된 울주새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 울산신용보증재단 54,447,718원, 농업협동조합중앙회 176,489,424원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 구조 — 49% 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가가 80,360,000원, 감정가 대비 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 56,252,000원, 4회 유찰 시에는 39,376,400원까지 내려갑니다.

유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 이 물건에서 핵심은 채권자 손실 규모가 아니라 매수인의 취득가격이 시장에서 적정한지입니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 권리상 80,360,000원이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 이 금액을 “시세보다 싸다”고 표현할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

총 채권액 425,937,142원 중 채권자 예상배당은 78,513,520원, 미배당은 347,423,622원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치가 반영된 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 조건입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경부고속철도 울산역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 인접필지와 등고 평탄한 토지에 위치하고 남측 약 15미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 경부고속철도 울산역 역세권지구 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시개발구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,229.0㎡이며 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 80,360,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 인근·동일 건물 근린시설의 실제 거래·임대수익 기준과 별도로 비교해야 합니다.
• 공실 비용. 현재 이용상태가 공실이므로 낙찰 후 사용·임대까지의 공실기간과 관리비 부담을 확인하세요.
• 상가 적합성. 울산역 인근 업무·근린생활시설 혼재지역이라는 입지와 2층 211호의 실제 동선·가시성·접근성을 현장에서 확인하세요.
• 배당 구조. 현재 회차에서는 울주새마을금고도 전액 배당되지 않고 후순위 가압류는 0원 배당입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액 0원을 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 현장 점유상태, 매각 관련 원본 서류를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 장점은 분명합니다. 2018년 울주새마을금고 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰돼 80,360,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공실 근린시설이고 실제 시세와 비교할 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리만 보면 접근 가능하지만, 가격은 별도 검증 없이는 합격을 줄 수 없는 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 임대수요와 환금성, 현장 가격을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.