울산지방법원 2026타경10424. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 108동 12층 1201호 아파트입니다. 감정가는 285,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 199,500,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신괴정새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 낙찰가를 199,500,000원으로 가정할 때 실질취득도 199,500,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”는 숫자보다, 비교 시세의 면적 적합성과 선순위 근저당 변경등기를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 12층1201호 · 경상남도 양산시 번영로 209 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 대상면적 84.9976㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 166,119,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 2024.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선순위 등기는 재확인
말소기준은 2024.02.05. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.01. 신괴정새마을금고 근저당권 183,744,000원, 2025.05.29. 주택도시보증공사 가압류 1,000,000,000원, 2026.03.19. 임의경매개시결정은 제공된 권리자료에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 확인된 임차인 정보는 없으며 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 99.6%보다 중요한 ‘면적 불일치’
양산천년가더힐의 제공된 최근 실거래는 총 6건, 최근 12개월 평균 200,333,333원입니다. 현재 최저가 199,500,000원은 이 평균의 99.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 평균과 거의 같은 수준이지만, 본건 대상면적은 84.9976㎡이고 실거래 표본은 59.65㎡ 또는 73.17㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 99.6%만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 200,333,333원 |
제공된 최신 거래는 2026.07. 전용 59.65㎡ 6층의 164,000,000원이고, 최근 거래 최고가는 215,000,000원, 최저가는 164,000,000원입니다. 그러나 모두 본건 84.9976㎡와 면적이 다르므로, 현재 최저가 199,500,000원의 절대적인 가격 메리트는 이 표본만으로 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 근저당 · 신괴정새마을금고 | 183,744,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액 66,455,344,000원, 채권자 배당 195,907,000원, 미배당 66,259,437,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 우리은행 근저당 변경등기 120,000,000원과 배당표 적용 채권액 65,271,600,000원의 관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 66,259,437,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 66,318,449,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 66,359,748,590원 | 0원 |
신괴정새마을금고의 경매 청구액은 166,119,320원이지만, 제공된 세 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 모두 0원입니다. 선순위 우리은행 배당이 매각대금을 소진하는 구조로 계산되어 있기 때문입니다. 다만 앞서 본 근저당 변경등기 문제 때문에 이 배당 결과 역시 그대로 확정적으로 받아들이기보다 원본 등기와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다. 제반 환경조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 12층 1201호이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 제공된 감정정보상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원의 법률관계·공동담보 해제 내용을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.16. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 갑구 등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 원본에서 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 제공된 최근 실거래는 59.65㎡·73.17㎡이고 본건 대상면적은 84.9976㎡입니다. 현재 최저가 199,500,000원의 가격 경쟁력은 동일 면적 거래 확인 전 확정하기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 배당표 재검산. 제공된 배당표는 우리은행 채권액을 65,271,600,000원으로 적용하고 있어 근저당 변경등기와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 원본 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가 285,000,000원에서 199,500,000원까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 후순위 근저당·가압류· 경매개시결정은 소멸하는 형태입니다. 하지만 가격 측면에서는 최근 12개월 평균 200,333,333원과 거의 비슷한 99.6% 수준이면서, 그 실거래 표본 자체가 본건 84.9976㎡와 면적이 맞지 않습니다.
여기에 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원 기록, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 단순하다”는 결론보다 등기 원본 검증이 먼저인 물건입니다. 현재 단계의 결론은 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격 메리트와 선순위 채권관계는 추가 확인 필요입니다.
