울산지방법원 2026타경10441. 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 568-14에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 철골트러스트구조지붕 2층으로, 1층은 근린생활시설 S펄네일, 2층은 근린생활시설 홍시로 이용 중입니다. 토지는 대 172.6㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.20 주식회사디엠제이개발 명의의 소유권보존과 함께 제1,2구잠수기수산업협동조합의 채권최고액 403,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2026.03.20 임의경매개시결정이 기입되어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10441 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 568-14 · 울산광역시 울주군 온양읍 대안1길 11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(상호: S펄네일) · 2층 근린생활시설(상호: 홍시) |
| 토지 | 대 · 172.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사디엠제이개발 |
| 감정가 / 최저가 | 524,021,000원 / 256,771,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 285,432,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 중요하다
말소기준권리는 2023.09.20 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 403,000,000원이며 토지 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 568-14가 공동담보에 추가된 구조입니다. 2026.03.20 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 정두용의 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정두용 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정두용은 매각물건명세서에 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 말소기준일인 2023.09.20보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 대항력 有라고도 無라고도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 실거래 비교는 없다
감정가는 524,021,000원, 현재 최저매각가는 256,771,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 179,739,700원, 125,817,789원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 256,771,000원 | 252,376,206원 | 150,623,794원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 179,739,700원 | 176,423,344원 | 226,576,656원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 125,817,789원 | 123,256,340원 | 279,743,660원 |
실거래 비교 자료가 없으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 근린시설과 토지를 함께 매수하는 물건인 만큼 실제 상권·임대수익·토지가치와 현장 상태를 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,394,794원 |
| 을구 1번 근저당권 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 403,000,000원 | 252,376,206원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 403,000,000원 중 현재 회차 기준 252,376,206원이 배당되어 150,623,794원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정두용의 임차보증금 및 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 매각조건 — 일괄매각과 제외 설비 확인
따라서 현장에서 냉장설비 등 영업시설을 건물의 구성요소로 오인해 가격에 반영하지 않도록 매각 대상과 제외 대상을 직접 구분해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 남창고등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 S펄네일, 2층은 근린생활시설 홍시로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 172.6㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 772,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·온천원보호지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서에는 정두용의 주거 점유가 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정두용 전입일 확인. 말소기준 2023.09.20보다 선순위인지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 모두 미상이라 우선변제와 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 현장 점유 확인. 1층 S펄네일, 2층 홍시의 실제 사용관계와 정두용의 점유 부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비 확인. 이동이 용이한 냉장설비 등은 매각에서 제외되므로 현장에서 경계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차 확인이 먼저”
표면적으로는 감정가 524,021,000원에서 2회 유찰돼 256,771,000원까지 내려온 물건이고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 정두용이라는 실제 주거 점유자가 있고 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 이 상태에서 최저가만 보고 안전한 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
또한 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거도 없습니다. 근린시설과 토지를 함께 취득하는 물건이고, 일괄매각·제시외 건물 포함·일부 냉장설비 제외라는 조건까지 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 점유·임차권리와 매각 범위를 먼저 확인해야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
