부산지방법원 2025타경101582. 부산광역시 북구 덕천동 386-1, 386-9, 386-13 일원의 대지·토지로, 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층·지하1층 건물이 있고, 토지 2 내지 4는 현황 상업용 건부지로 일단 이용되고 있습니다. 감정가 12,315,196,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,620,637,000원입니다.
등기상 근저당과 압류는 확인되지 않고, 경매개시결정은 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 기재돼 있습니다. 현재 공유자는 서혜경·조수남·한혜순으로 각 지분은 3분의 1입니다. 다만 권리분석의 핵심은 담보권보다 임차관계입니다. 총 14명의 임차인이 확인되고 모두 대항력 있음으로 판정돼 있어, 매수인이 떠안을 보증금 합계가 152,000,000원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101582 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 386-1, 386-9, 386-13 · 부산광역시 북구 만덕대로 68 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설으로 이용중 |
| 토지 | 461.9㎡ · 지목 대 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지상2층 · 지하1층 |
| 소유자 | 서혜경 · 조수남 · 한혜순 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 12,315,196,000원 / 8,620,637,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 4,736,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 인수가 핵심
등기에는 근저당권과 압류가 없고, 2025.06.23 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기재돼 있습니다. 분석자료상 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 처리됩니다. 반면 임차인 14명의 전입일은 모두 그보다 빠르며, 각 임차인에 대해 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 152,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤금안 | — | 2015.04.10 | 10,000,000원 | 300,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜경 | 1층 | 2023.01.06 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영두 | 1층 | 2021.08.24 | 10,000,000원 | 700,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박순희 | — | 1998.10.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성숙 | — | 2013.03.20 | 10,000,000원 | 200,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조만홍 | — | 2002.07.22 | 5,000,000원 | 200,000원 | 2025.09.03 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남계자 | — | 2003.07.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2025.09.01 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황성용 | — | 2003.04.21 | 10,000,000원 | 100,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영재 | — | 2016.07.27 | 10,000,000원 | 700,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재홍 | — | 2005.10.06 | 2,000,000원 | 418,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종하 | — | 2007.02.09 | 20,000,000원 | 400,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선영 | — | 2019.10.30 | 15,000,000원 | 800,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임준식 | — | 2024.04.12 | 15,000,000원 | 550,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강찬미 | 1층 일부호 | 2022.10.21 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2025.09.15 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 14명 모두 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 다만 제공된 배당계산은 전입일과 대항력 판정을 근거로 모든 보증금을 배당에서 제외하고 매수인 인수 152,000,000원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서도 최저매각가 8,620,637,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 일괄매각 범위 — 포함·제외 제시외 건물 확인
본건은 일괄매각입니다. 토지 지상의 제시외 건물 4-1, 4-2, 4-4, 4-5는 매각에 포함되지만, 4-3, 4-6은 매각에서 제외됩니다. 토지 2 내지 4는 현황 상업용 건부지로 이용 중이고 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 일단으로 이용되며, 용도상 불가분 관계에 있어 일단지로 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,620,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 88,606,370원 |
| 인수 · 윤금안 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김혜경 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤영두 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박순희 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김성숙 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조만홍 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 남계자 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황성용 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영재 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이재홍 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최종하 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박선영 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임준식 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강찬미 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 한창훈 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,532,030,630원 |
임차인 보증금은 배당액 0원으로 처리되고 매수인 인수액 152,000,000원에 반영돼 있습니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 8,620,637,000원 | 152,000,000원 | 8,532,030,630원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 6,034,445,900원 | 152,000,000원 | 5,971,701,441원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,224,112,129원 | 152,000,000원 | 4,179,471,008원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액 152,000,000원은 모든 회차에서 동일합니다. 따라서 최저가격 하락률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 각 회차마다 인수 보증금을 별도 취득비용으로 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산지하철3호선 숙등역 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 부산지하철 3호선 숙등역과 시내버스정류장이 인근에 위치합니다.
- 이용. 현황은 근린생활시설으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 461.9㎡, 지목 대, 상업기타, 평지·부정형·광대소각이며 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도시계획. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 일부 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 14명 재확인. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해 실제 점유와 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수. 배당계산상 152,000,000원이 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 분리해 자금계획을 잡아야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않은 임차인이므로 실제 배당 및 인수범위를 원본 문서로 재검증해야 합니다.
- 배당요구 임차인. 조만홍·남계자·강찬미는 배당요구 접수 사실이 있으므로 배당요구의 효력과 실제 배당범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 4-1·4-2·4-4·4-5는 포함, 4-3·4-6은 제외됩니다. 현장에서 경계를 특정해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 등기 원인이 공유물분할을 위한 경매개시결정이므로 일반 담보권 실행 경매와 구조가 다릅니다.
- 시세 원본 확보. 비교 실거래 자료 없이 감정가 할인율만 보고 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘14명 임차인 + 제외 건물’이 먼저다
이 물건은 감정가 12,315,196,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 8,620,637,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 14명이 모두 대항력 있음으로 판정돼 있고, 배당계산상 152,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되는 일괄매각 구조까지 겹쳐 있습니다.
근저당과 압류가 없다는 점만 보면 등기 구조는 단순하지만, 실전 난도는 임차관계와 매각범위 때문에 낮지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 “등기 담보권은 단순하지만, 점유·보증금·매각범위는 복잡하다”입니다. 최저가 할인율보다 14명의 실제 점유, 보증금 인수 범위, 제시외 건물 포함·제외 관계를 먼저 확정해야 합니다.
