부산지방법원 2025타경101658. 부산 사상구 주례동 럭키주례아파트 3동 7층 701호, 동일 면적 실거래 비교 기준은 44.1㎡입니다. 등기상 백순월이 2018.05.17 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019.12.27 하나은행이 채권최고액 97,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 2025.01.22 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 별도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가와 시세를 따로 봐야 합니다. 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 155,400,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 191,200,000원과 최신 거래 184,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세가 -4.4%이므로, 단순히 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101658 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키주례아파트 3동 7층 701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 44.1㎡ · 15층 건물 내 7층 701호 |
| 현재 소유관계 | 백순성, 백순심, 백순용, 백순채, 백순하, 백영희, 백정숙, 안종언, 안형수 공유 |
| 공유지분 | 백순성·백순심·백순용·백순채·백순하·백영희·백정숙 각 40분의 5 · 안종언 40분의 3 · 안형수 40분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,895,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.27 근저당
임차인 신고 내역은 0명입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 한국주택은행 근저당과 한국외환은행·하나은행의 종전 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 2019.12.27 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 12개월 평균의 81.3%
럭키주례1 동일 면적 44.1㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 192,666,666원이지만, 하락장 보정을 위해 가격 판단은 최근 12개월 평균 191,200,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.1㎡ | 10 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 44.1㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 44.1㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 44.1㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 44.1㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 44.1㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 44.1㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 44.1㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 44.1㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 44.1㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 44.1㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 44.1㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.1㎡ | 10건 | 191,200,000원 |
최근 12개월 평균은 191,200,000원, 최신 거래는 2026.07 184,000,000원입니다. 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%로 시세 아래에 놓여 있습니다. 전체 12건 기준 최저 거래는 170,000,000원, 최고 거래는 215,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 하나은행 | 97,900,000원 | 97,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,524,400원 |
현재 최저가 155,400,000원을 매각가로 가정하면 근저당권 채권최고액 97,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 54,524,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,400,000원 | 97,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 97,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 23,524,628원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 근저당권 배당에 23,524,628원의 부족액이 발생하는 시나리오지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동, 부산도시철도 2호선 주례역 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 있어 대중교통 등 교통여건은 대체로 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호이며, 위생·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 럭키주례1은 855세대이며 준공일은 1987.04.11입니다. 동일 면적 44.1㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 정비구역 등의 지정·저촉 사항이 있으며 공시지가는 1,866,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 192,666,666원보다 최근 12개월 평균 191,200,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.4%이므로 현재 최저가 155,400,000원이 시세 아래라는 사실만으로 추가 상승 여력을 전제하지 마세요.
- 상속 공유등기 확인. 현재 9인 공유등기 상태이므로 등기부와 매각물건명세서를 대조해 실제 매각범위와 이해관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현황조사 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 정비구역 확인. 정비구역을 비롯한 토지이용계획 지정·저촉 사항의 구체적 영향은 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘하락 추세 속 가격’을 본다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균 191,200,000원의 81.3%입니다. 감정가 222,000,000원만 놓고 보는 신건과 달리 한 차례 유찰을 거치며 실거래 가격대 아래로 내려왔습니다.
반대로 가격 판단을 낙관적으로만 볼 수는 없습니다. 최신 거래는 184,000,000원이고 최근 거래 추세가 -4.4%로 내려오고 있습니다. 여기에 2024.09.28 상속을 원인으로 현재 소유관계가 9인 공유등기로 정리돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수부담은 낮고 현재 가격은 시세 아래지만, 하락 추세와 매각범위·점유 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
