창원지방법원 2025타경526. 김해시 생림면 봉림리 88-2의 토지와 공장 이용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사동남엘리베이터이고, 토지는 공장용지 9,629㎡입니다. 감정요항상 기호2는 공장, 기호2-1은 샤워실·화장실·탈의실, 기호2-2는 식당·체력단련실, 기호2-3은 공장, 기호2-4는 창고·사무실·숙소 등으로 이용 중입니다.
등기부의 핵심은 2018.09.21. 설정된 국민은행 근저당권 564,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 2021.07.30. 하나은행으로 이전됐습니다. 같은 날 국민은행의 396,000,000원 근저당, 이후 중소기업은행 5,500,000,000원 근저당, 하나은행 564,000,000원, 황의인 500,000,000원 및 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 봉림리 88-2 · 경상남도 김해시 생림면 생림대로928번길 54-19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 샤워실·화장실·탈의실, 식당·체력단련실, 창고·사무실·숙소 등 |
| 토지 | 공장용지 · 9,629㎡ · 계획관리지역·보전관리지역 · 공시지가 327,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사동남엘리베이터 |
| 감정가 / 최저가 | 8,609,917,100원 / 6,026,941,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,003,958,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.09.21. 국민은행 근저당권 564,000,000원입니다. 이 근저당은 2021.07.30. 하나은행으로 이전됐지만 순위의 기초는 그대로 유지됩니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
현황조사상 확인되는 점유자는 (주)동남엘리베이터서비스 대표자:송영숙입니다. 기호2 건물 (가)동 일부(GATE4부분) 및 라동 1층 전부를 점유하고 있으며, 전입·등록일은 2020.06.17.입니다. 말소기준일 2018.09.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동남엘리베이터서비스 대표자:송영숙 | 기호2 건물(가)동 일부(GATE4부분) 및 라동 1층전부 | 2020.06.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·배당 — 실거래보다 ‘채권 부족’이 먼저 보인다
현재 최저매각가는 6,026,941,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 동일 용도 실거래 비교 자료는 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 공장·토지 자체의 현장 가치와 매각 포함 범위를 별도로 확인하는 것이 우선입니다.
현재 회차 예상 배당에서는 총 채권액 10,349,451,422원 가운데 채권자 예상배당이 5,964,271,590원이고, 4,385,179,832원이 미배당됩니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 1,003,958,026원도 현재 시나리오상 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 후순위 미배당은 매수인 인수와 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,026,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,669,410원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 3. 을구 25번 근저당 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 4. 을구 26번 근저당 · 중소기업은행 | 5,500,000,000원 | 5,004,271,590원 |
| 5. 을구 28번 근저당 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 29번 근저당 · 황의인 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 34번 가압류 · 신용보증기금 | 1,092,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 35번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 40번 가압류 · 중소기업은행 | 115,482,822원 | 0원 |
| 10. 갑구 42번 가압류 · 주식회사신성볼트 | 114,987,719원 | 0원 |
| 11. 갑구 34-1번 가압류 변경 | 914,980,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당은 4,385,179,832원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 제공된 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 매각 범위 — 권리보다 중요한 공장 현장 확인
목록2 중 1층 샤워실 등 52.5㎡는 공부상 불연판넬지붕이지만 현황은 슬래브지붕입니다. 목록2 중 일반공장 480㎡는 제시외 철골조칼라시트지붕 단층 공장 일부 약 120㎡와 일체로 이용 중이며, 집합건축물대장에는 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다. 목록3·4는 일부가 현황 진입로로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 생림면 봉림리 마현마을회관 동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장·취락·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 9,629㎡, 토지이용상황은 공업용이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 및 일부 준보전산지와 관련됩니다.
- 건물 이용. 공장 외에 샤워실·화장실·탈의실, 식당·체력단련실, 창고·사무실·숙소 등이 함께 이용되고 있습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비 등이 일부 건물에 설치되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.09.21. 국민은행 근저당 564,000,000원이 기준이며 2021.07.30. 하나은행으로 이전된 흐름을 등기 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유범위 확인. (주)동남엘리베이터서비스의 기호2 건물 일부와 라동 1층 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일반공장 480㎡와 일체 이용 중인 제시외 공장 일부 약 120㎡ 등 실제 구조와 포함 범위를 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 무단증축 관련 위반건축물 표시가 있으므로 관할관청에서 현황과 조치 가능성을 확인하세요.
- 기계기구 확인. 제시외 기계기구 7식 및 공장저당 기계·기구의 소재·정상작동 여부와 매각 포함·제외 목록을 확인하세요.
- 매각제외 물건 구분. 컨테이너 1동과 매각에서 제외된 기계기구를 현장에서 명확히 구분하세요.
- 진입로 현황 확인. 목록3·4 일부가 현황 진입로로 이용 중인 점을 토지 경계와 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 공장·토지·설비의 현장가치를 따로 검증하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 방향은 명확합니다. 2018.09.21. 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현황조사상 임차인 1명도 기준일 이후 점유라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 공장 경매의 실전 위험은 다른 곳에 있습니다. 일괄매각 범위 안에 제시외 건물·기계기구·구축물이 섞여 있고, 위반건축물 표시와 현황상 지붕 차이, 정상작동이 불분명한 기계기구, 매각제외 컨테이너와 일부 제외 기계기구까지 존재합니다. 여기에 동일 용도의 실거래 비교 자료도 없어 최저가 6,026,941,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 보류, 현장 실사는 필수입니다.
